宅基地房屋買賣合同有效嗎？

宅基地房屋和宅基地使用權是分開的，《中華人民共和國土地管理法》第62條第一款、第四款規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。在非宅基地流轉試點範圍內，買賣宅基地房屋和轉讓宅基地使用權，一般會被認定為無效。依據《土地管理法》的相關規定，宅基地使用權及宅基地上房屋轉讓物件一般應是同村集體成員，若轉讓給同一集體組織成員，未違反“一戶一宅”規定的，一般應認定宅基地房屋買賣合同有效。

宅基地使用權是基於村集體成員身份無償取得的與村集體成員資格是緊密相連的，在一定程度上相當於提供給村集體成員的社會福利和社會保障。根據《民法典》“第三百五十七條建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用範圍內的建設用地使用權一併處分。”地隨房走規定。非本村集體成員透過獲得購買宅基地房屋，變相取得宅基地使用權，違背了初衷。

針對宅基地流轉試點地區，同村集體組織內的成員之間宅基地房屋買賣行為，也是需要滿足條件的，賣方有兩處以上宅基地房屋，只有一處宅基地房屋在賣出後是無法申請新宅基地建房的；買方沒有宅基地房屋但符合申請宅基地建房的條件；買賣行為需要透過村集體組織同意。

同集體成員還未分到宅基地，可以透過法定的程式申請得到一處宅基地建房，也可以直接購買其他村民的宅基地房屋代替申請新宅基地建房。這種雙方自願的宅基地房屋買賣情況對買方來說是合理合法的，也符合“一戶一宅”規定，在雙方自願的前提下，交易完成後上報村集體批准，宅基地房屋買賣合同有效。

若買方已有一處且達到規定最大面積標準的宅基地，繼續購買宅基地房屋不符合“一戶一宅”原則，但一戶一宅規定是管理性規定，非效力性規定，因此，違反一戶一宅規定不影響買賣合同的效力。

村集體外部人員購買本村宅基地房屋，則是不允許的。因為地隨房走原則，獲得宅基地房屋變相得到了宅基地使用權，違反《土地管理法》只有村集體成員才有權利取得宅基地使用權的規定，擅自與他人簽訂合同購買宅基地房屋的行為行為不受法律保護。宅基地房屋買賣合同屬於無效合同，一旦發生糾紛則會被要求返還房屋，會造成不必要的經濟損失。

以上就是對宅基地房屋買賣合同有效嗎問題的解答，在此建議各位想要購買農村宅基地房屋的朋友們，慎重考慮，避免造成不必要的損失。