地上車位之爭，誰將是最後的贏家

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昨晚，小區內因為車位的歸屬問題，開發商和業主又對仗起來。作為一個有了10年曆史的小區，開發商去年開始售賣地上車位。同是一個小區的三期購房合同中明確了地上車位歸業主共有，但在4期的合同中標明瞭屬於開發商所有的為：1、會所；2、架空層。刪除了“地上車位歸業主所有”這句話。針對小區停車位的紛爭，我想這種現象在我國應該不算少數！

停車難逐漸成為人們出行的最大難題

在2010年9月天津泰達國際汽車論壇上，工信部裝備工業司副司長王富昌說，預計到２０２０年中國汽車保有量將超過２億輛。如今2020年已經到來，中國汽車保有量已遠遠超過2億輛，由此帶來的環境及資源問題也更加的突出。由於原來城市規劃的原因，住宅的設計遠沒有想到車輛的數量會發展這麼快，設計過程中沒有設計適量的車位，導致以前的住宅小區大多存在停車難的問題。在許多歐美國家，車位數的指標一般為1：1。3。而目前我國汽車與停車位的平均比例卻頗為尷尬，大城市約為 1：0。8，中小城市約為 1：0。5。日漸增加的汽車數量和有限的停車位的矛盾越來越突出，停車位的價格直線飛漲，許多小區的車位價格已經遠遠超出汽車的價格。

停車位一位難求

高速飛漲的停車位價格，讓開發商們看到了高額的利潤，想方設法地去創造停車位。如今新建的住宅專案在審批的過程中，已經加大了停車位的設定比例，再加上土地資源的短缺，讓開發商們沒有更多的利潤去追逐。個別開發商們，將目光轉向了已建專案，設定是多年前建造的專案。因為以前的專案交房時的驗收約束較少，綜合驗收往往會拖至交房後若干年，這就為開發商們更改規劃提供了可能，從而有機會將地上停車位變現為私有，從而進行買賣，賺錢高額的利潤。但並不是所有的業主會買賬，越來越多的業主意識到問題的嚴重性，紛紛聯合起來抵制開發商對車位的買賣行為，開發商與業主之間衝突越來越激烈。

車位價格越來越高

但地上車位的歸屬權到底屬於誰呢？2015年12月份，重慶市豪運車位之爭的官司中，明確了各方的權利及責任。重慶市高階人民法院對重慶市豪運房地產開發有限公司與重慶市帝景豪苑業主委員會車位糾紛案，作出終審判決，認定小區地面沒有產權的停車位屬全體業主，駁回豪運公司要求歸其所有的訴訟請求。法院審理認為：地面停車位是由開發商依照行政規劃建設的物業附屬設施，實際上並無建築物，其本質屬於土地使用權，不能辦理產權登記。開發商將商品房向業主出售後，建設範圍內的土地使用權歸屬全體業主。因此，地面停車位的權益作為附屬設施歸屬於全體業主，其性質與其他公共附屬設施性質並無不同。開發商有義務按照規劃修建小區附屬設施，但並非依據規劃建設的附屬設施都歸開發商。因此，該案地面停車位屬於業主共有的土地使用權的範疇，其權益歸屬於全體業主。

同時《物權法》第七十四條規定：“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”

物權法中對車位有明確規定

如果開發商佔用小區內公共區域、公共道路隨意劃定車位出售，屬無權處分，是違法行為，業主可以起訴開發商將所得收益用於小區業主。 同時如果開發商所售的地上車位屬於規劃範圍內用於停放車輛的區域，且開發商與業主在《商品房買賣合同》內對此明示該面積未計入公攤且屬於開發商所有，那麼，開發商有權售賣該地上車位。

地面停車位產權究竟歸誰，最終還要看車位所屬面積是否計入公攤！