300萬以內買一套至少保值的房子，珠海哪些樓盤可選？

以下問題由讀者提出，並由「珠海購房計劃」Ahao進行解答。

讀者提問：預算300萬以內，自住持有5年左右，升值多少沒關係，能保值就行，有什麼好的樓盤推薦？

回答：

保值的前提是具備良好的流動性，賣不掉的房子就是紙上黃金。這類房子可從以下幾個維度進行判斷：

一、人口流入情況。

商品房交易終究屬於商品交易，人口基數決定需求總量，供給關係決定商品價值。

其中，含金量最大的當屬戶籍人口增速，市場都是用腳投票，

戶籍人口增速越高，區域價值也越大。

前段時間我們統計了珠海各區域過去12年的戶籍人口增長情況，其中橫琴鎮（+170%）、梅華街道辦（+95%）、前山街道辦（+82%）、南屏街道辦（+80%）漲幅均達到80%或以上。

當然僅憑過去的資料並不能直接說明情況，還需結合微觀層面進行判斷。

二、供需關係。

供需關係決定商品價值，不同房子的定位決定了不同的需求群體，這是個很泛的命題，普通購房者只需要關心以下幾種即可：

1）改善型房源：

樓齡10年及以上的小區，在香洲區佔比高達87。2%左右，而樓齡5年內的小區（包含新房），在香洲區只佔有6。4%左右。新舊比例嚴重失調，考慮到人性的喜新厭舊，新房/次新房在未來的流動性會更高。

2）學區房：

我們曾經做過一個統計，樓齡10年內的次新房漲幅，排名前十的樓盤有八個是優質學區房。即使是樓齡較久的二手房，也遠比非優質學區房要更抗跌，甚至在2016年以後的橫盤市場裡逆市上漲。家長們的焦慮，硬生生把學區房炒成了“硬通貨”；

3）同區域筍盤抄底：

炒房客有個慣用手段，把同個區域內基本面相似但總價最低的房子一次性買斷，往後的房價也就只剩上漲的可能了。這種房子買的就是低價，但前提是房子沒有硬傷（戶型、樓層、朝向、新舊程度）、處在人口淨流入的區域等。買這類房子需要一定手段與專業知識。

三、具體到樓盤細節。

有時候兩個樓盤明明相距很近，但在二手市場卻是一個熱門一個不受待見。

典型的莫過於華髮未來薈和萬科城，雖然萬科城的價格要高於未來薈，且大多未滿2年，但從實際購房者的購房意向來看，選擇萬科城的人會更多。

除了肉眼可見的配套差距，戶型差異導致的居住體驗不同（未來薈小戶型過多導致的住戶不夠純粹），也會直接影響到後續二手房交易熱度

，這個需要注意一下。

四、提前置業下一個熱門區域

這可能是最穩妥、最安全的方法了，但也更需要專業毒辣的眼光。

前面提到，之所以過去的戶籍人口增速不能直接說明實際情況，很重要的原因就是，

市場的趨勢和房價其實都是在不經意間完成轉變的，普通購房者對房價和市場趨勢有著嚴重的滯後性

，我們從去年就開始推的雙鳳凰學區房，到今年基本都有了10%以上的增福，但你根本無法想象我們當時的推進難度有多大。

提前置業下一個熱門區域，

必須具備一定財商並願意花時間去深究，才能及時把握市場走向

，更重要的是得耐得住寂寞，和抵擋住身邊無關人士的遊說，唯有這樣，才能最大程度避免踩坑。

分享5個300萬以內至少保值的自住樓盤：

中珠上城（新香洲）

、

招商花園城二期（新香洲）

、

仁恆濱海半島（唐家）

、

五洲家園（斗門湖心路）

、

中海左岸嵐庭（金灣航空新城）