樂安青山度假村擅自改變用地性質

本報記者 餘紅舉

樂安縣青山度假村坐落在縣城西片區老湖溪路旁，至少有兩份檔案明確要求該地塊“不得改變用地性質，不得進行房地產開發”。不知為何，樂安縣相關職能部門沒有扎牢籬笆，致使該地塊土地性質被改變，建起了商品房，並違規取得了《房產證》對外轉讓。

5月30日，記者赴樂安縣調查發現，青山度假村專案除了土地性質被改變之外，還存在分割土地、超容積率等違規行為，目前專案已爛尾。

容積率超標，綠化不達標

一份樂安縣住建局《建設工程規劃許可證》【建字第00004134號】顯示，青山度假村專案由牛青山個人投資建設，該專案包括一棟森林賓館、三棟賓館附屬設施和一棟職工宿舍。

據瞭解，青山度假村佔地面積13334平方米，其中樂安縣國土局（現為樂安縣自然資源局）《國有土地使用權掛牌出讓公告》（以下簡稱“出讓公告”）要求，該地塊容積率<0。5，綠地率>48%。

知情人士稱，青山度假村在建設森林賓館時就已經超容積率，按照要求不允許再建設賓館附屬設施和職工宿舍，否則容積率嚴重超標，而綠化率遠遠不達標。

記者調查發現確有其事：森林賓館建築面積就超過了9300平方米，單這一棟建築就超了青山度假村地塊的容積率。結果，牛青山沒有建賓館附屬設施和職工宿舍，反倒在原來規劃用地上建起了別墅和商品房，導致該地塊容積率嚴重超標。

青山度假村莫名其妙建了數棟別墅和商品房，而《青山度假村平面規劃圖》顯示，本該建設的游泳池、羽毛球場等，全然不見蹤影。

青山度假村規劃與實際情況大相徑庭，難道是後期調整了規劃？樂安縣住建局局長黃志勇查閱檔案後告訴記者，青山度假村規劃並沒有進行過調整，建設標準必須按照《建設工程規劃許可證》來執行。黃志勇承認青山度假村超容積率，並表示其到任時，該度假村超容積率已既成事實。

規劃未調整，地塊被分割

森林賓館建設完成後，青山度假村已經超容積率，為何後續別墅和商品房還能建起來？事實上，樂安縣國土局也看到了問題所在。樂安縣國土局“記事”顯示，2007年3月23日，該局提出對13334平方米青山度假村進行土地分割；2008年12月18日，樂安縣國土局蓋章批准同意對森林賓館3000平方米的地塊，從13334平方米中分割出去，並頒發新證。

正是樂安縣國土局將森林賓館用地分割出去後，剩下的1萬餘平方米地塊，被牛青山套用“出讓公告”的容積率<0。5，建起了別墅與商品房。

黃志勇表示，在規劃沒有調整的情況下，分割土地是不被允許的，違反了《中華人民共和國規劃法》。如此分割，對青山度假村地塊的容積率無法起到約定作用。

青山度假村問題不僅如此，“出讓公告”要求“競買人競得土地後只能用作賓館建設，不得改變用地性質，不得進行房地產開發。”樂府辦抄字【2004-1】《樂安縣人民政府辦公室抄告單》明確表示，土地只作賓館建設的前提下，以18萬元起價出讓20畝土地（土地使用性質為綜合用地，使用年限為50年）。並再次強調，業主取得土地使用權後，不得改變用地性質，不得進行房地產開發。

雖然樂安縣有檔案明確要求不得改變用地性質，不得進行房地產開發，但是建設方以青山度假村做掩護，數棟別墅以及一棟6層高的商品房卻拔地而起。

辦下《房產證》，過程卻存疑

如今，青山度假村建好的森林賓館幾經倒手，變更為天合大酒店，原本規劃建設賓館附屬設施和職工宿舍的地塊，建成別墅和商品房後已售罄，青山度假村早已名不副實。

“數棟別墅中有一棟別墅原本是屬於牛青山，現在已經轉讓。”樂安縣不動產登記中心主任黃克清在查詢資料後告訴記者，緊鄰的幾棟別墅沒有查詢到房產資訊。其還透露，6層樓的商品房最初有一本大房產證，戶主也是牛青山，現在已經被他按戶切割後轉讓出售。

本是綜合用地的青山度假村，牛青山是如何改變土地性質，辦下了《房產證》呢？牛青山不願透露任何訊息，只是委託他人說情不要發稿。

牛青山改變了土地性質，辦理了房產證，令黃克清都覺得不可思議。他說：“辦理《房產證》，或者是《不動產登記證》，需要《建設工程規劃許可證》，且每次辦理時，原件需要上交職能部門。”他進一步解釋道，青山度假村的《建設工程規劃許可證》在辦理森林賓館產權登記時已經上交，不知為何牛青山可以重複使用這張《建設工程規劃許可證》，為別墅和商品房申請辦理《房產證》，且透過稽核並辦理成功，這中間確實存在問題。

青山度假村建設方為何能改變土地性質？超容積率建設政府部門明令禁止的別墅和商品房，這其中有什麼貓膩？本報將持續關注。