普羅理想國的“一房二賣”爭奪戰

一套普通的洋房，開發商先後賣給了兩位素不相識的購房人。兩位購房人為了自己能夠拿到這套房屋，分別提起了訴訟。

三年左右的時間，一場又一場的官司，從一審、二審到再審，從執行異議、撤銷權之訴，再到商品房買賣合同糾紛，兩位購房人都在執著的爭取屬於自己的房屋。

最終，誰會成為這套房屋的主人？兩位購房人的權益是否都能夠得到保護？開發商錯在哪裡，究竟該如何賠償購房人？

今天，我們把這個事情做一個全面覆盤，並做一個客觀的評價。

在覆盤之前，為了便於讀者理解，我們先把涉案房屋及各方當事人簡單介紹一下。其中涉及到的姓名、房源等，都會用“某”字代替部分資訊。

1、涉案房屋

：普羅理想國1號院某號樓1單元6層01戶，本文全部

簡稱“601房屋”

。

2、鄭州普羅房地產開發有限公司

：系涉案房屋的開發商，本文全部

簡稱“普羅地產公司”

。

3、中牟普羅旺世新農村建設發展有限公司

：本文全部

簡稱“中牟普羅旺世公司”

。鑑於普羅地產公司在訴訟中一直無法解釋中牟普羅旺世公司的身份，我們根據該公司在房屋買賣過程中的表現，將其身份理解為，負責普羅理想國未取得預售證之前的銷售認購工作。

4、陳某某

：涉案601房屋的最先購買人。

5、周某某

：涉案601房屋的另一位購買人。

01

陳某某與普羅之間的訴訟

這個事情要從6年前講起。

2016年9月24日，購房人陳某某與中牟普羅旺世公司簽訂《委託認購協議》。協議載明，陳某某委託中牟普羅旺世公司購買普羅理想國1號院洋房某號樓東1單元6層01戶住宅一套，即涉案的601房屋，暫定面積145平，房屋總價1682000元，單價每平11600元；在該套商品房正式開盤後，陳某某在接到通知之日起七個工作日內簽訂正式商品房買賣合同。

2017年1月24日，普羅地產公司取得了普羅城（普羅理想國）1號院預售許可證，預售證號為（2017）牟房管預字第ZM170008號。

這裡有一個問題，既然普羅地產公司是普羅理想國的開發商，那麼為什麼在未取得預售許可證之前，購房人需要先和中牟普羅旺世公司簽訂《委託認購協議》？這樣的委託認購協議，是否合法有效？

對此問題，相關法院在判決書中是這樣寫的：

普羅地產公司、中牟普羅旺世公司均不能解釋中牟普羅旺世公司與陳某某簽訂《委託認購協議》時的身份，普羅地產公司又認可其保證中牟普羅旺世公司對外所簽訂的委託認購協議的實現，故《委託認購協議》的相應法律後果

，應由普羅地產公司、中牟普羅旺世公司共同承擔。

2018年1月13日，陳某某委託他人在普羅地產公司的《房屋簽約確認單》簽字，陳某某在已經支付購房保證金50萬元基礎上，付清了購房款1542563元。

但很快，陳某某就發現《房屋簽約確認單》顯示的房號是6層西戶，普羅地產公司開具的收據顯示是602號洋房，並非2016年9月24日所籤的《委託認購協議》中約定的601房屋。陳某某立即向普羅地產公司、中牟普羅旺世公司提出交涉，要求按照《委託認購協議》的約定履行，更正為6層東戶601房屋。

對於陳某某提出的給付東戶的要求，普羅地產公司、中牟普羅旺世公司表示不同意，並聲稱陳某某2016年認購的601房屋是西戶，現在西戶是602號，所以只能給他602號。

陳某某感覺自己受騙了，《委託認購協議》白紙黑字寫的明明是601房屋，怎麼就變成了602了呢？

2018年6月7日，陳某某在多次協商無果的情況下提起了訴訟，將鄭州普羅公司、中牟普羅旺世公司一起告到了中牟縣人民法院，要求繼續履行2016年9月24日所籤的《委託認購協議》，並按照協議約定支付房屋總價款10%的違約金168200元。

在中牟縣人民法院的一審期間，陳某某驚奇的發現，在他與普羅地產公司簽訂《房屋簽約確認單》並付清購房款的前一天，普羅地產公司與另一位購房人周某某簽訂了《商品房買賣合同》，將他購買的601房屋以單價11592元、總價1686404元賣給了周某某（這個價格和陳某某認購價1682000元幾乎一致），周某某也在簽約當日支付了全部購房款。

在訴訟中，陳某某堅持自己購買的601房屋是東戶的說法，但普羅地產公司和中牟普羅旺世公司堅持認為是西戶，其解釋的理由是：陳某某2016年9月24日認購時的房號是從西往東排，所以其認購的601號就是西戶；後來，房管局預售系統中的房號是從東往西排，所以陳某某認購的西戶就變成了602號。

2018年8月10日，中牟縣人民法院下達一審判決，認定陳某某購買的房屋是西戶。陳某某敗訴之後表示不服，隨即提起上訴，鄭州市中級人民法院於2018年9月6日立案，此案進入二審程式。

在二審期間，普羅地產公司將其與陳某某的訴訟情況主動告知了周某某，並通知周某某參加旁聽，意為支援其針對陳某某的抗辯。

同樣在二審期間，2018年10月22日，鄭州市中級人民法院考慮到601房屋存在爭議，就責令普羅地產公司停止涉案601號房屋的網籤辦理手續，否則要自行承擔相應的法律後果。

但令人想不到的是，普羅地產公司竟然完全無視法院的責令，在2018年11月8日與周某某辦理了601房屋的商品房買賣合同網籤手續，買賣合同的編號為ZM180XXXX2064。

就在周某某辦理網籤後的第5天，也就是2018年11月13日，鄭州市中級人民法院作出了二審判決。

鄭州市中級人民法院認定：

普羅地產公司、中牟普羅旺世公司提出預售系統的房號編排與委託認購時的房號編排不一致的解釋，不符合常理，也缺乏相應依據；

在銷售房屋時，涉嫌以不明示的方式混淆01戶、02戶及東戶、西戶的指向，有違誠信原則。

據此，二審判決依法撤銷了一審判決，支援了陳某某的訴訟請求，判令普羅地產公司、中牟普羅旺世公司繼續履行與陳某某簽訂的601房屋《委託認購協議》，並向陳某某支付違約金168200元

。

二審判決生效之後，普羅地產公司、中牟普羅旺世公司表示不服，向河南省高階人民法院申請再審。2019年7月15日，再審申請被駁回。

二審判決出來之後，一切似乎已經塵埃落定，陳某某透過法律途徑維護了自己的合法權益，證實自己購買的601房屋就是東戶。

由於普羅地產公司、中牟普羅旺世公司不積極履行義務，於是在2019年1月8日，陳某某向中牟縣人民法院申請強制執行。

02

周某某與陳某某之間的訴訟

此時，一個新的問題來了。

普羅地產公司置法院責令於不顧，已經在二審期間和周某某就東戶601房屋辦理了網籤，但法院做出的二審判決認定東戶601房屋屬於陳某某，法院執行局也向房管部門告知不得向周某某辦理601房屋的過戶手續，那麼周某某的合法權益又該如何保障？

接下來要講的7場訴訟，讓我們看到了周某某透過法律途徑維護自己合法權益的執著。

早在陳某某起訴的二審期間，周某某向法院遞交了要求作為第三人參加訴訟的申請，但未得到法庭准許。

這是周某某為了爭取到601房屋的第一場訴訟。

2019年8月2日，也就是普羅地產公司、中牟普羅旺世公司申請再審被駁回的半個月後，周某某向鄭州市中級人民法院提起了第三人撤銷之訴，這次起訴的被告是陳某某、中牟普羅旺世公司、普羅地產公司，訴訟請求是撤銷鄭州市中級人民法院針對陳某某起訴一案作出的二審判決。

這是周某某的第二場訴訟。

周某某在提起撤銷之訴的同時，還針對陳某某的申請強制執行一案，向中牟縣人民法院提出書面異議，請求中止將601房屋過戶給陳某某的程式。

這是周某某的第三場訴訟。

鑑於周某某已經提起了第三人撤銷之訴，又依據同一事實和理由提出執行異議，不符合受理條件，周某某的執行異議申請被法院駁回。

周某某表示不服，向鄭州市中級人民法院申請複議，

這是周某某的第四場訴訟。

2019年11月28日，複議申請被駁回。

此後不久，周某某提起的第三人撤銷之訴也有了結果，鄭州市中級人民法院作出了一審裁定。法院認定，周某某於2019年8月2日提起的第三人撤銷之訴，已經超過六個月的除斥期間，故裁定駁回其起訴。

對於一審裁定，周某某依舊不服，遂向河南省高階人民法院提起上訴。河南省高階人民法院於2020年2月12日立案，進入二審程式。

這是周某某的第五場訴訟。

2020年6月6日，河南省高階人民法院作出裁定，認定一審法院駁回起訴並無不當，故駁回了周某某的上訴，維持了一審裁定。

至此，周某某針對陳某某的訴訟，均以失敗告終。

03

周某某與普羅之間的訴訟

官司一輸再輸，此時的周某某似乎陷入了困境，普羅地產公司也在思索，應該如何給周某某一個說法，畢竟周某某簽了約，也付清了房款。

很快，僅僅幾天之後的2020年6月17日，普羅地產公司向周某某發出《致周某某先生的購房協商函》。

這份《致周某某先生的購房協商函》主要是兩點內容：第一，普羅地產公司提供其他房產供周某某選擇；第二，普羅地產公司決定按照合同約定，賠償周某某逾期交房損失33306元以及補償款項337260元，以彌補周某某一年多來因訴訟爭議造成的諸多不如意或者損失。

在筆者看來，這是一份遲到的協商函。因為，普羅地產公司申請再審被駁回之後，按說當時就應該與周某某開始協商退換房、賠償一事，但這樣的事情偏偏沒有發生，而是出現了周某某透過案外人執行異議和第三人撤銷之訴來對抗生效判決的情形，確實是不可理解。也因此，筆者一度懷疑，周某某的多場訴訟，有可能是和普羅地產公司有過溝通，雙方為消除601房屋的買賣合同履行障礙，都要窮盡全部法律途徑，但最終未能如願。

無論如何，這份協商函的出現，是維護周某某購房權益的峰迴路轉事件，圍繞著601房屋的糾紛，到此本應該劃個句號的，卻偏偏又出了意外。

這個意外的發生，偏偏又是和陳某某有關。

就在普羅地產公司發出《致周某某先生的購房協商函》後剛剛六天，也就是

2020年6月23日，

普羅地產公司、中牟普羅旺世公司、陳某某坐到了一起，三方達成了《執行和解協議》，協議內容一共5條，陳某某答應放棄601房屋，向法院申請撤回強制執行，普羅地產公司另行提供房源出售給陳某某，陳某某已繳納房款用於衝抵。

筆者猜想，普羅地產公司應該事先根本沒想到這麼順利能達成《執行和解協議》，因此也會後悔6天前剛剛發出的《致周某某先生的購房協商函》。此後發生的一些事實，也印證了這個猜想。

因此，當普羅地產公司再次向周某某表示，能夠向其交付601房屋時，被周某某斷然拒絕。此刻的周某某，在歷經多次訴訟之後，已經不再像之前那樣對601房屋情有獨鍾，而是要求普羅地產公司按照《致周某某先生的購房協商函》，給予賠償、補償，並提供其他房源。

雙方顯然談不到一起，談不成就打官司。周某某以要求履行《致周某某先生的購房協商函》為由，再次到中牟縣人民法院提起了訴訟，這次的被告只有一個，那就是普羅地產公司。

這是周某某的第六場訴訟。

2021年2月9日，中牟縣人民法院作出一審判決。中牟縣人民法院認為，普羅地產公司與周某某已經就周某某的損失事宜達成合意，故普羅地產公司應當按照《致周某某先生的購房協商函》賠償損失33306元及支付補償款337260元；此外，因普羅地產公司與周某某2018年1月12日簽訂的商品房買賣合同（合同編號為ZM180XXXX2064）未解除，合同備案手續未登出，且周某某願意接受該房屋，故沒有支援周某某要求提供其他房源的訴訟請求。

對於這樣的判決結果，周某某顯然是滿意的。倘若陳某某和普羅地產公司履行了《執行和解協議》，陳某某放棄了601房屋，這意味著周某某不僅可以透過商品房買賣合同拿到601房屋，還拿到了大約37萬元的賠（補）償款。

但對於這樣的判決結果，普羅地產公司顯然是不認的，有一種“賠了夫人又折兵”的感受。

2021年3月10日，普羅地產公司向鄭州市中級人民法院提起上訴，要求撤銷一審判決作出的關於賠償及補償的內容，發回重審或者駁回周某某的訴訟請求。

這次是周某某的第七場訴訟，與此前不同的是，這一次他是被上訴人，也是勝利方。

2021年3月19日，鄭州市中級人民法院作出二審判決，駁回普羅地產公司的上訴請求，維持一審判決。

鄭州市中級人民

法院認定，《致周某某先生的購房協商函》已經生效，對周某某和普羅地產公司均具有法律效力；普羅地產公司後與陳某某達成和解協議，由陳某某放棄601房屋，在此情況下不再履行協商函的內容，並出售為周某某的備選房源，行為有違誠實信用原則。

04

601房屋糾紛引發的思考

一年多過去了，601房屋究竟給了誰，筆者不得而知。因為陳某某在其與普羅地產公司、中牟普羅旺世公司達成《執行和解協議》後不久，於2020年7月6日向中牟縣人民法院申請繼續對普羅地產公司、中牟普羅旺世公司的強制執行。這意味著《執行和解協議》應該沒有得到及時履行，那麼就不排除601房屋的歸屬仍存在變數。

如果陳某某最終沒有放棄601房屋，周某某就面臨協商退款或者換房，甚至再次提起訴訟的可能；如果601房屋最終給了周某某，前提是《執行和解協議》能夠履行，但為何陳某某會申請恢復強制執行？

無論結局如何，對於本案，筆者有一些看法，不吐不快。

第一，案件帶給普羅的警示

這一場曠日持久的601房屋爭奪戰，起源於6層01戶究竟是西戶還是東戶，這本來是一件再簡單不過的事情，就不應該產生爭議，卻因為普羅工作人員的過錯引發，普羅又沒有能夠拿出足夠的誠意去及時化解矛盾，才導致事態擴大化。

因601房屋的一房二賣引發的訴訟，無論其中的過程多麼扣人心絃，但最終結果是，普羅在先輸給陳某某之後，又輸給了周某某，還累計賠償損失超過53萬元。

對於陳某某和周某某而言，無論最終有沒有得到601房屋，但畢竟法院判決支援了賠（補）償款，也是對自己權益受侵害的彌補。

這裡面，有一個細節值得注意。201

8年

1

月12日，普羅

將

601

房屋以1686404元的價格

賣給周某某；

次日，也就是2018年1月13日，對於認購協議寫的是601房屋，並且

認購價格（1682000元）和周某某購買價格幾乎一模一樣的

陳某某，卻是按每平低於東戶約1000元的西戶市場價、總價1542563元，給陳某某辦成了西戶602號房屋，還解釋說陳某某認購的就是西戶，這不是自欺欺人、耍小聰明嗎？

筆者判斷，普羅工作人員對於陳某某認購東戶其實非常清楚。如果沒有周某某前一日的購買，陳某某當天應該會以認購價簽約601東戶的，後邊也就不會再有西戶、東戶的糾紛。

無論是與周某某還是陳某某的訴訟，

普羅不但賠錢敗訴，還都

被法院認定有違誠信，這一點比

賠錢更應當引起重視，

更需要普羅

以及普羅

當家人徐益明去認真反思。

第二，對案件的一點疑問

在周某某起訴普羅地產公司履行《致周某某先生的購房協商函》一案中，法院認為，普羅地產公司與周某某在2018年1月12日簽訂的601房屋買賣合同還能夠繼續履行，在此前提下，法院仍判決普羅承擔賠償責任，筆者對於這一點不敢認同。

筆者認為，普羅出具

《致周某某先生的購房協商函》

的背景是：普羅和周某某已經窮盡了全部法律手段，普羅確定已經無法向周某某交付601房屋，故拿出了調換房源並且給予賠償的解決方案，以此想盡快給601房屋糾紛畫上句號。

因此，對於這一份購房協商函應當整體去看，調換房源和給予賠償是不可分割的，普羅賠償損失的前提是不再向周某某交付601房屋。如果普羅仍要向周某某履行601房屋的商品房買賣合同，普羅就按照買賣合同承擔責任即可，這種情況下還讓普羅按照購房協商函去賠償損失，有所不妥。

當然，以上只是本人的一家之見，對於已經生效的法院判決，我們可以發表自己的看法，但必須嚴格執行。

普羅在訴訟中也曾提出類似意見，但未能被採納，不知道是否提起再審申請。

看待事情應當一分為二，過錯方也可能會有委屈的時候，一碼歸一碼。

第三，給普羅的一些建議

普羅已經有19年發展歷史了，普羅理想國也走過了10個年頭，這一路可圈可點之處頗多，成績斐然，大盤的營造水平堪稱一流。

但不可否認的是，普羅近兩年暴露出來的問題也越來越多，無論是房屋的交付品質，還是對待媒體批評的態度，甚至於專案的營銷推廣，都多了一些浮躁，少了一些虛心。

以普羅理想國近期宣稱的現房銷售為例。

近兩年的普羅理想國銷售比較艱難，（準）現房存量驚人，普羅順勢把自己包裝成現房銷售也能理解，畢竟這樣的去化速度，現在和未來也一定只能是現房銷售。但不能理解的是，包裝自己可以，沒必要非去噁心同行。

普羅在宣稱

“理想國多年以來一直只賣現房”

的同時，忍不住又加了一句

“學不會無實物表演”

，這裡的“無實物表演”，無非就是暗指期房銷售，“學不會”不就是說地產同行都在賣期房，就自己不賣期房，還把地產同行賣期房形容成“表演”。

憑心而論，這麼多年以來，從普羅旺世，到龍之夢，再到理想國，普羅不但賣過期房，還多次幹過無證銷售，隨便到網上搜搜也是一大堆普羅違規銷售資訊，本文提到的《委託認購協議》就是典型例子。

筆者就納悶了，當你不得不開始賣現房的時候，就可以隨意標榜自己、狂踩同行嗎？

對業主也好，對同行也罷，多一些真誠，少一些套路，方能行穩致遠，共勉之。