高於5不人性，高於3不舒適，買房先看容積率

自2109年開始，成都新賣的地容積率大都控制在2。5以內。主城區和城南2區的容積率大部分地塊甚至控制在2。0和1。5以內。

不止是成都，武漢、杭州、西安等新一線城市幾乎都有這種政策。

武漢：2020年開始，主城區容積率不得超過3.0，新（副）城容積率不得超過2.5。

重慶：2018年之後，幾乎沒有出讓過4.0以上容積率的地塊。

西安：2018年規劃局釋出了《西安市城鄉規劃管理技術規定》，正式步入住宅“容積率小於3”的時代。

之前的成都，容積率4以上的樓盤比比皆是。比如三聖鄉的錦江城市花園容積率5。5，二環的瑞升望江橡樹林4。78；前不久取證的茂業豪園因為拿地時間早，容積率也在4。53。

（錦江城市花園密密麻麻的房子）

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控制容積率的原因

但為什麼現在的樓盤容積率都這麼低呢，有3個方面的原因。

降低容積率利於把餅“攤大”

成都有著擴大城市規模的決心，但如果大家都擠在一起，這個餅肯定是攤不大的。那麼怎麼讓大家心甘情願地去郊區呢？

首先，控制主城容積率。這塊地之前能修400戶，現在只能修200戶。那麼住在主城的人自然人就少了。

其次，大修基建，改善郊區的居住環境，吸引主城裝不下的人口。成都近幾年堪稱基建狂人，修地鐵，修學校，修醫院，修機場，建公園，建運動場館等。

試想一下，當你住在新津也能坐地鐵去逛春熙路，也能有好的學校和醫院，新津也就香了。

（2020年成都地鐵運營線路）

降低容積率可避免“貧民窟”

容積率太高勢必會造成綠化面積小，採光通風性差。這樣的房子多了，就容易形成像香港那樣的筒子樓，居住氛圍差，久而久之變成貧民窟。

容積率太高導致未來拆遷難

容積率太高，導致將來拆遷困難，也就切斷了城市介面更新的可能性。

比如一個容積率為4的房子，拆遷一平米你就要補償對方一平米，安置成本高，要想實現盈利，新建的房子容積率至少要做到7-8才行。

反過來，如果現在修的房子容積率為2，將來新建的房子容積率也可以做到3-4。

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那這樣發展下去的結果是什麼呢？

有一件必然會發生的事就是核心區位的產品供應量開始下降，供應往近郊化和城鎮化的方向發展。而市中心因為供應量減少以及產品力的提升，核心區位的價值增強。

所以一個城市的房價結構會出現二八效應。

核心區域的20%強者越強，更受追捧。而剩餘的80%與核心區域的差距也會越來越大。

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對我們買房有何啟示？

我們回望90年代的房子，沒電梯、外牆脫落以及私密性差等等缺點暴露無遺，現在看起來基本上都過時了，合同上70年的居住時間只是理想狀態，產品本身就在快速迭代。

因此，小編的建議是，寧可多墊墊腳去挑選產品力較強，經得起時間檢驗的房子，這樣也能在二次置換的時候獲取優質籌碼。