年終大戲！昌平南硬剛海淀北，誰能收割北部剛需？

在剛剛過去的週末，下半年一直不溫不火的北京樓市，因為海淀北將入市的新盤而一舉沸騰！

海淀北和昌平南的這場年終大戲，也終於要拉開帷幕。

海淀北永豐這次主動放下身段兒，

延續永豐F1的火爆小戶型

，680W+就能上車海淀。

永豐做小，

昌平南只能正面硬剛“一小再小”

，繼續壓總價，最低350W+就能上車！

這也讓房叔嗅到了一絲“戰火”的味道。

一句話，

北京北部剛需的買方市場將要徹底到來！

但眼看著一個比一個香，這可把在海淀北和昌平南之間搖擺購房人給整不會了！

那到底應該怎麼選擇？房叔一篇給您講明白。

海淀北向下收割：

今年海淀北三批次供出的萬眾矚目的0013號地，

上週末開始驗資排卡。

購房現場異常火爆。

只能說中海可太拼了，搶先於海開造勢，搶佔第一波流量。

0013地塊案名【中海富華里·富園】，容積率1。5，指導價8。5萬/㎡。

整個0013地塊預計供應784套房，最小戶型80平，總套數360套。

也就是說，

這次的小戶型供應量達到將近50%！

從戶型配比來說，妥妥地是在向下收割。

富華里·富園的最小戶型，相比之前的紅盤中海滙德里，不僅保留了南向全明、主臥贈送飄窗的優勢。

而且

進行了戶型升級，南向牆垛沒了，北側也整齊了。

上：富華里·富園；下：滙德里

按指導價8。5W/㎡算，最小80㎡戶型，

總價約在680W+左右，首套首付272W+。

帶裝修交付，算飄窗得房率能夠到達77-82%，小戶型高得房率也算是中海的拿手好戲了。

唯一的問題就是可以預計的難搶。

而且從F2營銷中心放出的口徑來看，並不限制海淀戶籍/工作人群。

可以說北部剛需的搶房大戰，一觸即發。

不過“戰火”

不僅僅是在購房人中間燃起，海淀北的開發商們也捲起來了。

預計明年2-3月開盤的海開0019地塊，也不甘寂寞放出了不少小道訊息。

首先，海開在面積段上與富華里·富園有一定重合。

不僅有82平的兩居，還做出了88平的三居。

並且100平以下的戶型供應占比也達到了50%。

而為了做出優勢，

海開的82平兩居得房率預計高達82%左右！

並且指導價8。2萬，單價更低，

據說在裝修標準上也會更高。

總的來說，這次海開並不像此前的幸福裡潤園，只做100㎡+的純改善專案。

顯然，海淀北是在向下相容，與昌平南搶客的目的很明顯。

昌平南正面迎戰

面對永豐“做小”，昌平南的開發商必然比誰都知道自己的核心優勢所在。

那就是

繼續拼總價！

因為海淀北和昌平南的客群，都是集中在海淀北部產業園，所以使用者畫像高度重疊。

而這部分購房人，最看重的無非就是上車總價。

所以這次建發珺閤府二期——文源府，

只能“一小再小”，繼續加大小戶型供應量。

其中57㎡一居室指導價6。2萬/平米，總價只要353萬。

這個戶型也是目前回西板塊唯一在售的新房普宅產品。

首付可以按35%算，124萬+就能拿下！

而79㎡的主力小戶型，相比一期的87㎡，繼續降低了上車門檻。

總價只要490W，與富華里·富園的小戶型差出了足足190W！

不僅總價在卷，文源府還要在產品上繼續卷。

要知道之前一期珺閤府賣得最好的就是得房率最高的104㎡三居。

所以對於此次文源府遲遲未流出的主力戶型99㎡三居戶型，房叔覺得至關重要。

同樣是三居產品，比之前總面積壓縮了5㎡，意味著總價更低，上車更容易。

但如何在得房率和戶型設計上，繼續卷出新高度，是留給文源府的難題。

因為此前永豐F1的77平米兩居直接收割的就是昌平南的三居客群。

而這次永豐F2的80㎡和文源府的99㎡，總價分別是680萬和613萬，同處於600萬+區間。

所以這個戶型做不好，那麼拿著600萬預算的北部置業群體，可能會轉頭就奔向永豐F2了。

在購房人心中的這筆賬，可是算得比誰都清楚。

而文源府前有永豐F2向下收割，後有隔壁“王炸”朱辛莊兩塊地“虎視眈眈”。

目前昌平擬掛出的兩個地塊還未設定底價和銷售指導價格，其中回龍觀資訊園二期地塊在年內出讓可能性較大，預計掛地時間在 12 月中旬。

雖然朱辛莊地塊是否能趕在年內入市，前景尚不明朗。

但這倆塊地大機率會被頭部房企拿來做小三居，總價和文源府不相上下。

而且新地塊交通優勢更明顯，距離地鐵站更近，妥妥的真地鐵盤。

在這樣的前後夾擊下，房叔覺得被“分流”是一定的。

昌平南VS海淀北終極選擇

目前從供應總量來說，海淀北三個地塊預計總供應2500套，而文源府還有約900套。

加起來套數就是3400+！

並且五批次供地，昌平南還有存貨。

剛需買房人眉開眼笑之際，也開始

犯了選擇困難症

。

到底應該怎麼選，房叔也來分析一波。

首先，對於明確選定昌平南，

但在文源府和朱辛莊之間搖擺的人，房叔覺得還是取決於工作地點

。

文源府明顯更靠近海淀產業園，更適合長期紮根在這邊的工作群體。

因為附近地鐵和路網情況一般，目前對於遠距離通勤來說實在不太友好。

而朱辛莊地塊因為距離地鐵8號線較近，對於工作地點的相容性明顯更高。

即便是在望京工作，單程通勤時間也能基本鎖定在40分鐘出頭。

所以房叔覺得，從文源府和朱辛莊地塊的客群來看，可能本身就存在一定差異，選擇起來也會比較明確。

而目前第五次供地大機率要延後，在這兩者之間猶豫的購房人如果要等朱辛莊入市。

只怕到時候太火爆，文源府這邊也賣得差不多了，最後反而哪兒都撈不著。

但對於在永豐和昌平南之間糾結的人，因為只隔了一條高速，基本共享公共配套，僅從居住角度幾乎沒啥差別。

房叔覺得還是主要

根據預算考慮

。

如果預算充足，對海淀有執念，那就閉眼衝永豐一步到位。

因為房叔說過，大多數昌平上車的人，一旦有了孩子最終還是會置換到海淀。

所以考慮到置換成本問題，那就不如一步買到海淀。

如果預算不充足，那就考慮是否能接受在犧牲面積的前提下，願意強努一把上車海淀。

比如80㎡的富華里和99㎡的文源府，總價相差50萬左右。

但80㎡的小兩居已經足夠三口人生活，所以如果沒有很強烈的空間需求，那就不妨接受捨棄掉一定空間選擇安家海淀。

房叔實話說，這次中海把條件更好的0013地塊拿出來做小戶型， 還是讓人比較意外的，也確實給了更多人上車海淀的機會。

畢竟當下單價8W+在海淀買房，能選擇的空間實在太有限了。

不到700萬的上車門檻，只能說讓文源府看了直跺腳，朱辛莊看了光搖頭。

而如果拉長戰線來看，

顯然海淀的天花板要更高。

目前海淀二手房均價10W，昌平新房均價6-7W，說

昌平的終點就是海淀的起點

，房叔覺得不為過。

並且海淀近兩年漲的最瘋的，甭管學區好壞，就是偏改善的次新房。

所以如果再給永豐一些時間，等周邊配套兌現，那麼價格上還是存在更大的想象空間。

最後，如果不涉及預算問題，也不執著於海淀學籍，那房叔建議可以再橫向對比一下相同面積段的產品。

從戶型、精裝標準、物業、園林多方面看一看，仔細考量一下有沒有哪一點特別打動自己。

選擇自己更喜歡的產品即可。

總體來說，不管是海淀北還是昌平南，都是給了北部置業購房人更大的選擇空間。

北京北部剛需的買方市場也將徹底到來。