居住使用多年的宅基地、房屋發生糾紛，如何處理？

案情回顧

2019年6月份。李乙居住近40年的老宅基地被政府拆遷，在李乙與開發商簽訂拆遷安置補償協議時，李乙的哥哥李甲提出干涉，李甲認為，此處宅基地系李甲、李乙的父親李丙在1980年左右所申請，由於當時自己在煤礦上工作，此處房屋才有李乙一家一直單獨居住至今，且1982年的土地使用證是父親李丙的名字，因此，這處舊房屋和宅基地屬於父親的遺產，應該由李甲和李乙平分。

李乙認為，雖然此處宅基地在1982年辦證時登記在父親李丙名下，但此時李乙已經結婚，且在本村擁有宅基地和房屋，此處宅基地是父親為了自己的結婚所申請，並且蓋房時自己已經20歲，房子是自己和父母一起蓋起來的，因此，這處房屋和宅基地屬於自己的財產。由於李甲、李乙為宅基地和房屋的歸屬發生糾紛，開發商建議雙方到法院去訴訟。李甲就到法院起訴了弟弟李乙。

一審法院認為，《物權法》第十七條規定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。”根據此規定並結合案件的證據來看，爭議房屋登記在李甲、李乙的父親李丙名下，因此，爭議房屋屬於李丙所有。在李丙死亡後，李甲、李乙應該均等的繼承李丙的遺產。據此判決，李甲、李乙對爭議房屋各有二分之一的所有權。

李乙不服，向中級人民法院提起上訴，上訴理由為：1980年建爭議房屋時，由於自己尚未結婚，因此，房屋登記在自己的父親李丙名下，此時，哥哥李甲早有自家的房產，爭議房產是父親為自己結婚所蓋，且自己1986年結婚後，父親將此處房產分給自己。因此，要求二審法院撤銷一審判決，改判爭議房屋及宅基地歸自己所有。

二審法院審理後認為，此案從表面看屬於遺產繼承糾紛，但實質上屬於土地所有權和使用權糾紛，因為，對於爭議宅基地的使用權究竟屬於李乙使用還是李乙的父親李丙使用，以及爭議房屋的究竟歸李丙還是李乙所有，不能僅僅以1982年的土地使用證來進行認定，應由政府部門結合當事人的使用情況以及證人證言等材料予以確權。據此，二審法院駁回了李乙的起訴。

河北三言律師事務所楊永建律師：

本案中，根據李甲、李乙在法庭上的陳述，雙方爭議的權利實際上涉及到宅基地使用權的爭議，雖然李甲向人民法院提起訴訟的請求系要求分割訴爭房屋，但實際上是對訴爭房屋和宅基地拆遷後補償安置的爭議。因此，登記在李甲、李乙父親名下的，由李乙佔有、使用近40年宅基地和房屋究竟應該歸李乙所有和使用還是屬於李乙父親李丙所有和使用，決定了案件的結果能否公平公正處理的問題。

《土地管理法》第十四條規定：“土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理。”據此規定，在宅基地的使用權發生糾紛後，首先由政府對爭議的宅基地進行確權是提起訴訟的前置程式。一審法院僅以1982年政府頒發的土地使用證就認為爭議房屋和宅基地屬於李甲、李乙的父親李丙所有和使用，不但超越職權，而且屬於認定屬實不清，證據不足。

在農村，很多男孩子成年之後，結婚之前，父母都會為其申請一處宅基地，蓋一處新房，讓其娶妻成家之用，但申請宅基地時，由於男孩子尚未結婚，土地使用證都是登記在父母的名下，有的人家在男孩子結婚後會立一個分單，寫明房產及宅基地的歸屬，有書面的分家析產協議的爭議很少，但也有很多人家沒有書面的分單，對於分家析產只是口頭的約定。而男孩子結婚之後，對於登記在父母名下的土地證一般不會變更到自己名下，這在父母死亡之後就容易產生糾紛。

本案中，一審法院機械的以1982年土地使用證認定宅基地和房屋主人實在欠妥，且本案應該由政府部門先行進行確權處理，期待政府在處理本案的時候，能夠充分考慮爭議房屋多年佔有、使用的情況以及農村的風俗習慣情況，對本案能夠有個公正的確權結果（目前，申請宅基地頒發的是不動產登記證書）。