上千萬一套的商業大平層，專割富人韭菜？

杭州商業大平臺賣得有多火？

據統計，

2020年杭州商業大平層共成交696套，

這一數字，不僅遠超2019年的98套，更超過了過去十年的成交總和。

今年就更誇張了，1-5月杭州300㎡以上商業大平層共成交601套，也就是說今年5個月的成交量就已接近去年9成。

為什麼市場上突然出來這麼多大平層，大平層是不是割富人韭菜，今天我們就來聊聊這個話題。

PART1 |

為什麼要蓋大平層

大平層其實是傳統

酒店式公寓產品被政策嚴格限制的產物。

2012年1月，杭州出臺了《關於進一步規範商業辦公等非住宅類專案規劃設計與管理的實施意見》，要求非住宅類專案的衛生間要按每層集中設定，以常規的單層1000㎡的商業建築為例，每層最多隔出3個帶獨立衛生間的單元。

2018年4月24日，杭州市規劃局再次釋出《關於擬出讓商業商務用地規劃條件增加類住宅限制要求的函》，檔案明確“對杭州市區（含十區）範圍內擬出讓的商業商務地塊，增加類住宅的限制要求。”

該函釋出之後，除了個別規劃條件明確允許建設酒店式公寓等類住宅的地塊，杭州十區範圍內出讓的商業商務地塊，規劃條件中均明確寫明“不得建設公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，最小產權分割單元不小於300㎡”。

“限酒令”一出，小面積酒店式公寓

不再新批

，市面上在售的小面積酒店式公寓大多是早前拿地的，確實是“賣一套，少一套”。

最小產權分割單元不小於300㎡，

並沒有成功引導開發商去開發寫字樓。

據 CAIC 資產資料庫監測顯示，截止2021年第一季度，杭州寫字樓空置率達19。29%，而杭州全市的寫字樓成交均價一直保持在2萬左右。

一般來說寫字樓價格是同區域住宅的40%，而大平層能做到住宅的60%。杭州最貴的大平層嘉裡中心逸廬單價超過10萬，而杭州高層住宅最高限價才不到7萬。

同樣的拿地成本，打造大平層這樣的“類住宅”產品，開發商的利潤空間比寫字樓大得多，銷售週期也更短。

不讓分割做小

面積酒店式公寓

，我就做“大面積酒店式公寓

”

，這就是一大批

商業大平層的由來。

有媒體統計，杭州在售的300㎡級大平層專案就已超過45個，此外還有大量待入市的專案。

為什麼要蓋大平層

PART2 |

商業大平層首先吸引人的是地段，錢江新城、錢江世紀城、黃龍、武林這些杭州新老CBD板塊是商業大平層的集中地。

如杭州大平層鼻祖錢塘公館，600米杭州大劇院，

南面一線江景，對岸就是錢江世紀公園。

錢塘公館

的650方樣板間內，三廳連為一體直面錢塘江，

270°看江面，

對面奧體的“蓮花碗”一清二楚。

再

如

濱江的

網紅公寓銀杏

匯，錢江南岸錢塘江大橋旁，六和塔、玉皇山等北岸景觀盡收眼底。曾因“黑老大法拍房”、“王校長帶女友看房”屢屢登上熱搜。

在樓盤品質上，相比“高地價、限房價”的住宅樓盤而言，

商業大平層由於不限價，利潤空間更多，為了打動富人配置上極其豪橫

，因此也更能滿足一部分高階改善客群對高品質居住的需求。

杭州現在單價約7萬的住宅，裝標也只有6千，而商業大平層的裝標動輒七八千，甚至上萬。像銀杏匯，由

義大利頂級建築設計師邦德亞歷維多親自操刀，甄選勞芬、德格、德曼、伯格曼、等全球頂尖家裝品牌，

其中更有很多國際一

線品牌的杭州首秀。

為什麼要買大平層

為什麼要買大平層

PART3 |

花幾千萬買一套商業大平層是不是會被割韭菜呢？

首先，商業大平層不能落戶，也沒有學區，剝離了與住宅捆綁的一系列附加值，只剩下純粹的居住屬性。

其次，從歷史經驗來看，商業產品

的升值不如住宅，轉賣的稅費也很高。

但購買大平層的富人需求與我等並不相同，你可以把

買大平層理解為買奢侈品，當我們在精打細算“值不值”的時候，人家只考慮喜不喜歡。

幾百萬的豪車，幾十萬的名錶，大多數買到手就開始貶值，富人照樣趨之若鶩。

商業大平層也是一樣，既是為了更好的生活體驗，也是為了彰顯身份地位。

大平層這種產品在二手市場上的量還是太少，未來升值前景如何也很難說。商業大平層本身就是打著政策擦邊球的，說不定有一天被徹底禁絕，那麼現存的專案反而會成為絕版。