經導調查｜LPR下調，濟南部分銀行首套房貸利率降至4.1%，你能享受到嗎？

▲8月25日上午，位於濟南市經七路88號的濟南市房屋產權登記中心，非常忙碌。王雅潔 攝

經濟導報記者觀察到，當日9時，業務剛開辦半個小時，濟南市房屋產權登記中心大廳的20餘個綜合受理視窗前都坐滿了辦理過戶業務的戶主。

“隨著多地‘保交樓’措施的落地，購房者心中擔憂逐漸退去的同時，也帶動了二手房交易量的提升。”在與經濟導報記者交流中，崔麗麗說出了近期的工作感受，“5月24日濟南樓市新政出臺後，看房量明顯多了，成交機率也大了。”

“貸款上週就審批下來了，今天約好了房東（賣方）一起過來辦理過戶。”前一日透過中介預約好房產過戶的蔣女士早早來到這裡，在前臺用身份證刷取了預約號A006，她向經濟導報記者諮詢，“看新聞說房貸利率又降了，但像我這種情況，貸款審批在調價前完成，目前還沒放款的，是執行濟南此前的首套房貸款利率4。25%還是調整後的4。1%，我沒弄明白。”

“8月LPR利率調整後，購房者購置新建商品住房的，可諮詢新開樓盤合作銀行，若相關銀行已跟進調整利率，那麼購房者就可以享受此次下調的福利。”崔麗麗告訴經濟導報記者，“據我所知，目前濟南新建樓盤中不少銀行已跟進最新利率。如金科城合作銀行中的工商銀行已第一時間跟進，首套執行4。10%，二套房貸款利率執行4。90%。”

對於蔣女士的疑問，崔麗麗表示，二手房交易的貸款銀行政策各有不同，“大部分銀行是按照審批簽約時的LPR利率來執行，也有少數銀行是按照放款時的LPR利率。蔣女士此次申請房貸的銀行是招商銀行，該行是按照放款時的基準利率來執行的。”

蔣女士也把這一好訊息分享給經濟導報記者，“中介幫我諮詢了，招商銀行那邊回覆說按照放款時新的基準利率來執行。按照目前濟南首套房貸利率執行5年期以上LPR下調20個基點計算，我可以享受到4。1%。這真是太好了。”

LPR下調了，每月房貸為何沒減少?

5年期以上LPR的下調，對於如蔣女士等正在準備辦理貸款購房的“準購房者”來說，無疑是利好。而對於存量房貸一族來說，“LPR下降了為什麼每月房貸沒有減少”這是一個疑問。

“LPR的下調並不會立即讓你每月還款有變動，這需要分幾種情況。”8月24日，經濟導報記者諮詢招商銀行時，工作人員答覆，“首先要看你選擇的是固定利率，還是LPR浮動利率。如果2019年未跟隨LPR轉換，那麼你選擇的固定利率則不會發生變化。若選擇LPR浮動利率，還要看你的重定價日是選擇的放款日還是每年1月1日。”

招商銀行工作人員解釋，如果貸款人合約中選擇的重定價日是放款日且在8月22日LPR下調以前，那每月房貸不變；若放款日在8月22日LPR下調後，如8月底或者9月、10月，到時間節點LPR未發生新的變動，則可享受到最新下調福利。

經濟導報記者諮詢了多家商業銀行，據銀行工作人員反映，貸款人選擇LPR浮動利率重定價日最多的是每年1月1日，是否調整就需要看今年12月LPR是否會發生新的波動。

走訪中，經濟導報記者瞭解到，招商銀行、青島銀行、齊魯銀行等在LPR變動的第一時間跟進下調，已執行最新貸款利率。其中招商銀行、中信銀行等已明確執行濟南首套房貸款利率不低於4。1%，二套房貸款利率不低於4。9%。

“在平時接待客戶中，我們不能直接跟客戶說首套房貸款利率就是4。1%，二套就是4。9%。為什麼？這是因為濟南每家銀行的房貸利率並不統一，各行有各行的執行政策，也有自行調整的空間。”崔麗麗向經濟導報記者坦言，每個客戶的資質也略有不同，不能統一而論，需要分別諮詢不同的銀行儘量滿足客戶需求。

值得一提的是，除單純商業貸款外，購房者經常使用的還有組合貸這種情況。目前濟南首套房組合貸是商貸4。1%+公積金貸款3。25%；二套房組合貸是商貸4。9%+公積金貸款3。575%。

政策利好撬動市場

在業內人士看來，無論是樓市調控政策還是信貸政策，對購房者來說已非常友好。

經濟導報記者注意到，目前各地房貸利率=LPR+基點。蔣女士所說的濟南首套房貸利率執行5年期LPR下調20個基點，其實是今年5月國家政策層面的重大變動。5月15日，央行、銀保監會宣佈下調商業性房貸利率，首套房貸款利率為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。

“央行、銀保監會這一通知主要針對新發放商業性個人住房貸款，存量商業性個人住房貸款利率仍按原合同執行。商業銀行下調房貸利率需符合這一要求，同時商業銀行可根據各地房貸供需變化、自身資金狀況等進行自主調整。”德佑地產濟南市高新區門店馬經理回覆經濟導報記者諮詢時表示，“根據這一原則和最新基準利率的變化，目前濟南個人住房貸款利率的政策下限是，首套房貸款利率不得低於LPR減20個基點，也就是說不得低於4。1%；二套房貸款利率不得低於LPR+60個基點，也就是不得低於4。9%。”

“在央行、銀保監會下調LPR基點之後，5月底濟南樓市調控政策包括認房不認貸、下調首付比例等相繼落地。8月中旬，濟南再出公積金新政，下調二套房首付比例至四成。”在馬經理看來，無論是根據2019年換錨前的基準利率，還是基於現在的LPR利率，整體看，現在的房貸利率已達十年新低。

泰山產業領軍人才、山東財經大學博士生導師陳華教授接受經濟導報記者採訪時表示，“8月LPR是不對稱下調，尤其是5年期以上LPR下調15個基點，這對房地產市場的穩定，是重大利好，有助於扭轉市場的預期，促進樓市回暖，有利於房地產消費的回升。

業內人士認為，降低住房貸款利率反映了刺激房地產市場需求的意圖，有利於降低住房購置成本，有利於刺激需求邊際改善。結合近期各地政策持續放鬆，包括降低首付、降低房貸利率、放鬆限購等政策在一起，將為後續市場交易的活躍創造更好的條件。

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