80%的買房人，其實都不懂房貸利率！

昨天央行公佈了最新的LPR價格分別是：

3.65%（一年期）和4.3%（五年期）

。

相比上個月沒有變化。

每個月的20號是公佈LPR價格的時候，於是到了21號後臺就會接到無數個諮詢。

這其中。

有一半的問題都是跟LPR有關的。

這其中。

其實基本都是有關房貸利率的最基本的問題。

針對大家一直以來最關心的幾個房貸利率的問題。

我想跟大家好好嘮一嘮。

其實很多都是最基本的知識，如果你知道了說不定就能省個幾十萬！

所以，請一定要耐心把此文看完。

第一個問題，是關於LPR生效時間的。

是不是LPR降了大家的房貸率立馬就降了，月供也少了？

這是前期買房的朋友最關心的。

大家都知道我們現在的房貸率是按照

LPR+商業利率加點

得出來的。

理論上只要LPR下降我們的房貸率就會跟著下降，但實際上並不是的。

已經辦過房貸的朋友可以拿出你的貸款合同仔細看一看。

合同中一般都會約定一年只調整一次利率。

大多數是在年初，會根據上個月的LPR價格來調整。

所以今後如果LPR有漲有跌大家也別太著急。

因為基本只有最後一個月的LPR價格才會影響你的房貸利率，之前的漲漲跌跌跟你都沒啥關係。

所以看著LPR平時漲漲落落的，放平心態，咱們主要是看12月份LPR是多少。

第二個問題，是關於利率的選擇。

現在很多地方降首付了，我能不能籤個固定利率合同鎖定低利息？

這個也是出現頻率很高的問題。

現在全國有很多地方確實都降了首付利率，相較於去年的時候基本都下降了1-2個百分點。

可以說現在的利率在歷史上都算是低點了。

於是很多人想能不能跟以前一樣籤個固定貸款利率的合同，以後即使LPR漲上去了也跟自己無關。

在這裡要給大家潑冷水了。

因為按照現在最新的貸款政策。

只能簽訂浮動利率的貸款合同，以前那種固定利率的合同已經一去不復返了。

但是現在最大的優勢就是商業貸款的加點也比較低。

這樣即使後面LPR上漲了一點，對你的整體月供影響也不會太大的，所以現在貸款還是很合算的！

第三個問題，高利率要不要換。

現在很多貸款中介鼓動大家把房貸換成利率更低的抵押貸，到底能不能換？

我覺得因人而異。

如果你正好是在去年或者前年相對高點貸的房貸，我其實覺得是划算的。

把房貸換成經營貸減少月供也是一種很好的選擇。

也不瞞大家，比如我自己就把全部的房貸都轉成了經營貸。

就這樣操作了一步，每個月就少了三四千的利息。

但是在這個過程中大家要注意一個風險。

就是房貸是一種長期貸款相對比較穩定。

但是經營貸很多產品一般只有3-10年，相對貸款週期沒有那麼長。

所以，選對產品很關鍵。

而且很多產品每年都需要重新審查，可能會面臨隨時被收回的風險。

這個其實是大家需要去評估和考量的。

如果你找到專業的機構進行科學操作（比如我們），整體的風險也會下降很多。

除了上面這些小tips需要大家注意的。

我真的想跟大夥苦口婆心的說一句，

現在的房貸率是真的已經到了冰點。

我反覆強調，現在是小步快跑。

高層在想著法兒的把水一點點的擠進樓市。

1月央行在沉靜了1年半之後，把5年期LPR價格從4。65%下調至4。6%，。

緊接著在5月LPR直接下調了15個基點到4。45%。

但是沒想到在8月繼續下調15個基點，LPR直接變成了4。3%，才半年時間LPR已經接近打了九折。

你以為這就完了？

5月央行聯合中國銀保監會發布關於調整差別化住房信貸政策的通知。

首套房貸利率直接被幹到了4。1%。

節前再放大招，要求階段性調整差別化住房信貸政策，並且直接下調公積金貸款利率。

到目前，全國已有多個城市下調了首套房貸利率。

比如石家莊地區首套房貸利率從4。1%下調至3。8%；

廣東清遠將利率降至3。7%，為目前最低水平；

廣東陽江將利率降至3。9%；

山東濟寧將利率從4。1%降至3。95%；

天津、貴陽以及湖北武漢、宜昌和襄陽均將利率從4。1%降至3。9%。

越來越多的城市的首套房貸利率“破4進3”已經箭在弦上。

未來會有更多的城市調低首套房貸利率！

而且我相信這股暖風很快會刮進上海。

在這裡我要特別提醒那些準備籤房貸的朋友，要認認真真和貸款銀行談好加點幅度。

千萬不要小瞧了幾個基點的變動，一般當地的銀行都有5bp-20bp的浮動許可權。

大家都覺得現在上海首套房的房貸利率應該是4。65%。

但是很多銀行其實都有許可權調整這個上浮比例的。

因為上海的房子總價比較高，所以即使是幾個基點的調整也能省出不少月供的。

以1000萬的房子為例。

首付3成，貸款700萬，如果是按照4。65%來執行就是每月還款36094

。58元。

如果能說服銀行下調5個基點，按照4。6%來貸款，那麼每個月的還款額就會調整為35885。11元，減少了209元！

別小看這幾百塊的房貸，省出來給自己加個雞腿難道不香嗎！打工人何苦難為自己！

咱千萬不能跟錢過不去。

大家的錢都不是被大風吹來了，即使是被大風吹來的，也不希望再被大風給吹走。

所以在貸款前一定要大膽的跟銀行提出在商業加點上的優惠。

當下這個市場中，咱買房人才是上帝！

先認清大勢。

很多人在問我。

如果現在買房貸款了，後面LPR還要降的話我是不是就吃虧了。

LPR還會不會往下調整。

說真的這個問題很難回答。

因為我也不是決策層，也不是能掐會算，但是根據我的分析。

未來還是會下調LPR的，但是整體的空間確實有限了！

從現在來看5年期的LPR已經降到了4。3%的區間，如果再往下降的話就會跌破4。0%的大關。

這會給整個市場造成極大的衝擊。

認為4。0%並不是底，還會往下走。

這就對政策有了強依賴性，說白了全市場就會接著等，等著你繼續降息。

你不降我不買，看誰能熬過誰。

這肯定不是施政者願意看到的結果。

因為降息意味著放水，如果水放多了就會像現在歐美國家一樣自食其果，通脹滔天。

最後只能拼命加息，讓本就脆弱的經濟遭受更大的打擊。

所以我認為4。0%會是個階段性的政策底。

即使要再繼續下調基礎利率，應該也會以階段性的指導價格讓各地區自行決定。

所以我覺得簡單的貸或不貸並不適用每個人。

如果你現在真的有購房需求，我覺得你就應該果斷下手。

房貸利率，已經降到了冰點。

利率的底線，也就這樣了。

當然，在當下這個市場，除了利率便宜外，首付也是一項福利。

很多二手房不僅跌出了價效比，而且你去跟房東談的時候對方往往都會告訴你首付好談。

同樣是1000萬的房子，市場好的時候房東讓你出700萬的首付你還得跟別人競爭。

現在你說自己有買房資格想過來看看別人都是笑臉相迎。

除了首付可談，房貸下款的效率現在也讓人咋舌。

很多銀行現在都能做到一兩週就能放款。

這特別利好那些需要置換的人們。

以前賣房房子得等半年，房貸都下不來，自己看中了房子還得湊錢去交定金和首付，現在直接無縫對接。

你基本可以鎖定買家的同時就去自己心儀的房子那裡交定金了。

拿到房款直接轉成首付，在這個過程中真的可以幫你節省一大筆費用！

一句話概括，

整個交易成本都在下降。

以上就是我對於有關房貸利率熱點問題的全部回答。

希望能讓你的認知，稍微提升那麼點。

如果你還有個性化的問題，可以掃碼聯絡我們。