五四北的安商房，五四北的樓盤，五四北的樓盤，五四北的樓盤分析！

倒板是什麼意思

最近分析了位於五四北的幾個安商房，有粉絲留言中庚香山新時代，今天就繼續五四北樓盤分析。

中庚香山新時代：備案名（香山新時代花園），地處：福州市晉安區坂中路北側

中庚香山新時代佔地約48畝，規劃8棟16-25F住宅，容積率2。4，共749套，其中6號樓存在18套社會公共保障房。

樓盤是圍合式社群佈局，難得的是保留了社群中央花園，按目前新盤的套路，基本會在中間再蓋一棟，可能得利於容積率的關係，不過依然需要注意的是樓盤是高層住宅，左右兩排的住宅由於樓間距較少，會有一定的採光遮擋問題。

2017年10月13日，中庚集團以17。37億元拿下宗地2017-24號，平均樓面地價23008元/平方米，配建社會公共保障房建築面積1350平方米，土地面積47。18畝，容積率：2。4。

分析：2017年樓市的火爆期，當時福州土拍地價飆漲，位於五四北戰坂區域的地塊，雖然沒有安置房配建，但是拍出的樓面價居然高達2W3。現在回頭看，五四北在17-18年真的是土拍高漲，動不動就是2W多的樓面價，然而目前整個五四北均價也不過2W4，個別安商房都已經低於2w以下還賣不動。

樓盤由於在17年拍賣，當時還沒有安商房概念，地塊僅僅需要配建小面積的公共保障房，目前都分佈在西北角的6號樓，對於購房的朋友需要注意。樓盤的備案價27000，對比地價而言，應該是沒有什麼利潤空間，至於開發商是否會賠本賺吆喝，還是會出現降配，那就見仁見智了。

樓盤戶型較多，同時存在倒板贈送情況，就挑一個戶型說說，其他大家可以根據意向去檢視。

73平米：三房兩廳一衛，從戶型來看，樓盤透過倒板贈送一個房間，如果考慮贈送的情況下，73做三房是不錯的。三開間朝南，動靜分離，唯一缺點就是僅有一個衛生間，不過73的面積也不能要求太多。當然對於這個戶型，要是倒板失敗，那將變成1。5房，一下子從天堂跌落。

樓盤位於五四北戰坂區域，雖然以前宣稱有3號線在此，奈何目前還沒看到規劃落地，要等到真正通車估計5年內是無法實現了。目前距離一號線1。3公里，幫助一般。周邊目前樓盤也較多，配套會相較五四北楊挺等區域好點，不過樓盤北面融信瀾天旁存在垃圾轉運站，對於居住有一定影響，雖然一直有人投訴但是目前沒有搬離的打算，總體來說區位一般。

樓盤備案均價27000左右，公攤高達27%，截至目前網簽了475套，從2019年7月備案到目前，去化率63%。總得來說，樓盤能在五四北這種區位，整個板塊巨量庫存的情況，樓市整體遇冷，達到這樣的去化率是相當不錯的成績。

從樓盤來看，主要優勢在於，樓盤的地塊方正加上配建中央花園，同時架空層也都做了配建規劃，對於居住有較大的品質提升。同時周邊雖然庫存巨大，但是以高配比安商房為主，反而襯托了樓盤純商的優勢。加上樓盤在19年上市，當時五四北片區還存在不少拆遷戶，作為樓市購買主力，也消耗了不少房源。當然樓盤還有一個優勢在於，承諾倒板贈送大面積，對比目前已經絕跡的倒板方式是比較有優勢。

樓盤作為倒板贈送面積的一個新盤，對於這種方式，目前基本在大部分新盤都已經消失，由於倒板後期存在較大的拆除風險，所以很多購房者在購買前也到12345諮詢是否合規，從目前來看，開發商依然跟其他樓盤一樣，簽署協議，交房透過之後進行倒板，至於出現其他風險，全部責任都甩得一乾二淨。

對於倒板的優勢當然不用多說，可以多拿到不少使用面積，但是一般都出現在高公攤的樓盤，目前樓盤公攤27%，以73戶型為例，贈送9平米，如果對比公攤而言贈送完，公攤下降到15%，其實僅僅是公攤降低，但是需要承擔後續拆除風險，而且一旦拆除不僅僅虧損倒板費，還導致整個戶型居住變差。

從樓盤的投訴來看，樓盤主要存在電商費以及每平米3000的倒板費。在目前福州樓市而言，還有電商費也是令人震驚，而且還是沒有任何收據和協議，只能說中庚在福州的銷售實在過於霸道。至於每平米的3000倒板費，如果到時候被拆除，就不僅僅是損失得房率，還將白白損失幾萬塊。

樓盤位於五四北板塊，藉助純商定位，搭配中央花園，層高3。15，倒板贈送面積，架空層泛會所設計，在這一年的銷售時間，達到了不錯的去化。

當然樓盤目前主要存在：三號線短期無法落地，垃圾轉運站無法搬離，有部分公共保障房，倒板存在拆除風險，對於購房者而言需要自身評估這些不利因素。

當然對比樓盤附近的新盤，尤其是高配比安商房，都大力度優惠降價到了2w左右，對比樓盤27000的備案價，不知道對於五四北的購房者而言，差價7000，是價格更吸引人，還是樓盤品質更重要。