租客房東因押金引干戈，深圳坪山區調解員暖心調解化玉帛

讀創/深圳商報記者 張瑋瑋

通訊員 賴曉雯 何寶克 文/圖

租賃合同關係在現代都市生活中越來越普遍，有的租客房東親如一家，還有的租客與房東在合同履行過程中相安無事，但在合同期滿後雙方態度卻一改往常。近日，深圳市坪山區坑梓街道坑梓社群人民調解委員會接到市民馬先生的調解申請，稱有人在他店鋪門口拉橫幅，嚴重影響其生產經營，請求社群調委會介入調解。

初次調解，

針尖對麥芒

社群調解員受理案件後，電話聯絡出租人馬先生及承租人潘女士，組織雙方到社群黨群服務中心的人民調解室進行第一次“面對面”調解。調解員先後向雙方當事人詢問糾紛的有關情況，瞭解雙方的具體要求和理由。

承租人潘女士表示，她與出租人馬先生的店鋪租賃合同於今年3月28日已到期，租賃期內租金已全部支付，目前已辦理退租，要求馬先生全額退還保證金6。6萬元。而出租人馬先生則提供雙方的租賃合同，表明是潘女士違約在先，沒有按時繳納租金，且每次催繳租金時，潘女士的態度都非常惡劣，因此馬先生強烈要求按照合同約定，明確拒絕退還保證金。潘女士對此表示不認可，認為馬先生如果對租金繳納日期有異議，應當在當月明確告知收回店鋪且保證金不退等事宜，但馬先生均未作明確表示，應當視為預設變更店鋪租賃合同。

調解過程中，雙方爭執不下，調解一度陷入僵持。為避免矛盾激化，調解員及時轉換成“背對背”的調解方式，分別對雙方當事人更耐心細緻地做思想工作。調解員從法律角度向承租人潘女士解釋說明，依據《中華人民共和國民法典》第一百四十三條、第四百六十五條、第五百零九條的規定，潘女士和馬先生雙方簽訂的《店鋪租賃合同》系雙方在自願、平等、公平的基礎上籤訂的，合同真實有效，雙方都應當嚴格遵循、全面履行。潘女士所主張雙方已經透過默示的方式變更店鋪租賃合同的觀點，這是法律不支援的，依據《中華人民共和國民法典》第五百四十三條，變更租賃合同需要雙方協商一致，沒有事先約定的情況下，無法透過預設方式推定租賃合同已經變更。

調解員採取“情理交融”的方式嘗試引導說服潘女士，但潘女士始終不肯讓步，也不願透過訴訟途徑解決爭議，並表示如果馬先生不退還其全部押金，她將一直在店鋪門口拉橫幅維權。為促進糾紛化解，調解員嘗試從出租人馬先生入手，詢問馬先生：“在潘女士延遲交付租金之後，有沒有向潘女士再次主張過合同的約定，有沒有進行過催告程式，有沒有要求其限期繳納租金，並告知潘女士自己將按照合同約定不退還其押金？”

透過詢問三個“有沒有”，馬先生也意識到自己在法律程式上的瑕疵，讓潘女士有了雙方用實際行為改變租賃合同的約定的誤解。因而，馬先生表示可以退還保證金3。3萬元，但雙方就退還保證金數額方面仍無法達成合意。隨後雙方表示回去將私下協商，調解暫時中斷。

二次調解，

干戈化玉帛

次日，出租人馬先生再次請求社群調委會介入調解。承租人潘女士不僅沒有與馬先生私下協商處理爭議問題，還在居民微信群、抖音等公眾平臺釋出爭議資訊。為了化解矛盾糾紛，調解員再次組織雙方進行調解。調解員瞭解潘女士未能按時繳納租金的困難之後，引導馬先生進行“換位思考”，嘗試用“感情牌”說服馬先生。雖然潘女士從2021年起陸陸續續有幾個月沒有按時繳納租金，但並非故意為之，之前潘女士承租店鋪17年，一直勤勤懇懇、按時繳納租金，雙方合作總體上是愉快的，調解員表示，希望出租人馬先生能夠理解一下潘女士的經營困難，用諒解之心支援實體經濟的發展。最後，馬先生表示自己可以全部退還保證金，但是潘女士必須在微信、抖音等平臺公開賠禮道歉。

明白調解雙方當事人的真實意願後，調解員再次透過“面對面”的方式，細心勸導，出租人馬先生表示可以全額退還保證金，承租人潘女士也認識到了自己的錯誤，並對自己在網路上公開散佈爭議資訊的行為表示歉意。最終雙方秉承著互諒互讓的原則，握手言和，達成一致意見：馬先生退還全部保證金6。6萬元，潘女士在社交平臺進行公開道歉。

對於房屋租賃合同糾紛，坪山區坑梓街道坑梓社群人民調解員表示，租賃合同系雙方在自願平等的前提下籤訂的，理應遵循全部履行原則。承租人在繳納租金困難的情況下，應當積極聯絡出租人進行協商，申請緩交或者是變更支付日期，而不是擅自違約延遲支付租金。出租人應當在承租人違約時及時提出異議，再次明確對方違約的後果，避免承租人產生“雙方已經透過實際履行的行為變更了雙方的租賃合同”的誤解。在雙方爭議無法解決的情況，應當積極尋求司法途徑，而不是透過微信、抖音等公眾平臺散佈他人資訊進行維權。該種維權方式容易涉嫌侵犯他人隱私權、名譽權，在實際操作中不可取。公民對個人合法權益可以據理力爭，但應該透過正規、合法渠道維權。

審讀：譚錄崗