廣州萬博網紅盤：如今偷偷降價了？昔日一房難求！

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近日，有業主爆料，開發商內部放出風，說4。3萬/㎡的價格就可入手

珠江鉑世灣

。

價格降回2年前了嗎？2019年的這個時候，剛好均價在4。1-4。5萬/㎡。

這個昔日和

越秀和樾府

成為雙雄稱霸番禺的流量盤，也不好賣，難怪其他盤，降到連底褲都沒了。

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偷偷在降價

番禺來說，在萬博板塊新盤稀缺時，

越秀和樾府

只要一問，就是沒有貨的那種，次次開盤都是神神秘秘的賣，等你有訊息再去問，已經沒了，如今價格定在6字頭。

就連區位差一大截的

珠江鉑世灣

，也是搶手貨，不愁客，曾經一度做自銷，不開放渠道。

眼下有4。3萬/平，都能入手，到底是真是假？

經過打聽得知，以這個價格推出來的，主要是工抵房，毛坯售出，需一次性付款，是少量118平的戶型，總價在500萬左右。

而售樓部的銷售表示，現在主推的是A2組團5號樓，兩梯四戶，層高26樓，售價在4。5-5萬/㎡，105平三房是南向，125平四房是南北對流。

今年五一前後的售價在4。8-5萬/平，對比看，有3000元/平的降幅。

此外，今年8月18日期間，5號樓也推過一口價房源，售價在4。5-4。7萬/平之間，不是天地層，有可選擇空間。

據悉，

珠江鉑世灣

的首開是在2018年年底，

當時均價是3.75萬/㎡起

，主推戶型是95-131平三至四房。

進入2019年，加推新貨後就升至4字頭，到年底，最貴戶型已賣到4。5萬/平。

而2020年整年推貨中，主要穩在4。5萬/平水平線，銷量一直是番禺流量榜TOP3的常客。

隨後2021年，有一段時間處於靜默狀態，一直都說要開盤，但遲遲沒推，僅可以看105-125平三至四房的板房，當時產品來說，還是挺不錯的。

進入2022年，在五一前後，終於A2組團開賣，首推7和8棟，

最高售價突破5字頭

。

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價格戰打響

價格是上來了，但很明顯有點賣不動，不然也不會有特價單位推出，誰知道是不是打特價房源幌子真降價賣。

如今價格賣回兩年前，一點都不驚訝，究其原因，主要就三點。

其一，

眼下大行業環境不行，

想入市的買房人意願降低

，一部分人還想觀望，且置換買家手上的房也找不到接盤俠，就很難進入一手市場。

賣不動，大家都著急，救市動作頻繁，口子在不斷開啟。

為釋放門票，番禺有業主表示，相關部門已在收集多證房的資料，有望開展多證合一業務，這樣也能釋放出不少改善客。

此外，外地有銀行在廣州可做二套房首付4成的貸款業務

（外地一套房，房貸未結清，在廣州買房，可首付4成）

，針對的是現房和二手房，意圖也是啟用二手市場，釋放置換買家，從而曲線可救一手。

其二，

萬博板塊，

在近一兩年湧現了不少新盤

，競爭十分激烈，這是最致命的打擊。

首先自身萬博核心區域，又是地鐵上蓋的越秀和樾府，一直以來都是強有力的勁敵，地段秒殺一眾樓盤，價格也站在天花板頂端。

漢溪長隆地鐵上蓋的耀勝新世界廣場也準備在9月開盤，主力戶型為90-140平三至五房單位，吹風價7萬+/平，大有想刺破天花板的意思，符合新世界操盤的性子，價高然後慢慢賣，反正不愁。

此外，位於萬博商圈的越秀瑞麓府近日，悄悄搞起了內部認購，距離萬博兩個地鐵站，在長隆動物園旁，售價在4。6-5萬/㎡，首推140平四房，主打改善買家，殺手鐧是專案配建的番禺中學實驗學校，九年制學校，今年9月小學和初中正式開學。

同在萬博的香江·拾光盛境，在去年11月開放了營銷中心，主推戶型涵蓋建面約78-110㎡洋房、建面約165-203㎡疊墅，專案在今年1月份開盤，售價在5-5。3萬/平。

目前64套房源領證，網簽了26套，去化4成，目前廣州平均去化在3成左右，處於平均水平之上，說明去化還可以。

此外，番禺萬博城軌東環站旁的時代瓏星，於去年7月開放營銷中心和樣板間，隨後首開，推62-79㎡二至三房，主打剛需客，售價在4-4。2萬/平，如今破發跌到3。8萬/平。

第三

個衝擊帶來的壓力更大，

番禺現在眾多專案也加入價格戰

，除時代瓏星外，很多盤都跌破首開價格。

如

越秀和樾府

竟然也推特價房源，價格也從6字頭降至5字頭，折後單價在5。2-5。6萬/平，集中在A4、A5棟，傲嬌的它不再一房難求。

2019年的番禺地王，

龍光天瀛

2020年3月迎來首開，價格在3。5萬/平，僅1年光景，龍光就撐不住，開始瘋狂打折促銷，2021年國慶就放出了2。7萬/平的特價單位。

到了年底，龍光又繼續推特價房源，最低可2。4萬/平起，這都低過2。63萬/平的拿地價了，麵粉都貴過麵包了，有點虧本甩賣的味道。

而另一個雙地鐵上蓋的專案

龍湖金地天峰

也是個大冤頭，高位站崗拿地，開盤前信心滿滿吹出5萬+/平，而實際開盤低至3字頭。

專案是在去年10月首開，主推90-129平三至四房戶型，售價3。9-4。4萬/平。開盤兩個月後，

龍湖金地天峰

就推一口價單位，部分房源低至3。6-3。7萬/平。

此外，位於創新城板塊的

星匯文璽

在2021年7月首開，售價在4。3-4。5萬/平，前陣子推特價單位，售價降至3。8萬/平，聲稱是讓大家撿漏。

曾經說手握300-400萬在番禺都難選房，如今大不一樣了，這個價格在番禺還可以找出來很多好盤，確實能從裡面去撿漏。

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收天價車位費？

面對以上種種，

珠江鉑世灣

也沒了往昔的硬氣，如今也開始推特價房來降價售賣，全民營銷佣金也從此前3-4萬增加至5-6萬。

其實，從網籤資料可看出，前期來說，銷售量還是挺可觀的。

如首開的A4組團，共有11棟，獲批預售房源1484套，目前售出1411套，

去化在95%

。

A3組團1-11棟，共有預售房源1076套，網籤976套，

去化超9成

。

而A2組團目前有544套房源入市，網籤196套，

去化36%

。

綜合看，目前珠江鉑世灣已入市的房源超3100套，專案官宣稱地塊的戶數接近5000戶，那還剩下近1900套房源未入市。

買入鉑世灣的大部分使用者，前期是看中萬博板塊，加上商圈內新盤稀缺，買入這裡，後期蜂擁而入的買家則是看中學位，公立幼兒園和華師附中番小。

而專案最早收樓是在2020年12月，集中交付的是G3和G4棟，隨後2021年3月底，G1和G2棟也迎來交付。

此外，今年3月和6月，F和E棟也陸續迎來交付，目前來說，整體交付套數預計在1500戶左右，首批交付的入住率則在5成。（

業主根據樓盤入住亮燈率預估）

今年年底還有200多戶也將迎來收樓，主要是A3組團的樓棟。

從交付情況看，專案的入住主要集中在2021年，至今已過去1年多時間。

隨著入住率的增加，物業也開始謀劃要徵收停車費，規劃顯示，一期規劃的地下停車位有1700個，二期則是1600個左右，加在一起是3000多個，配比應該是超過1。

根據，近期

鉑世灣康景物業

貼出的公示看，

預計收取月保800元/月

，臨時停車30分鐘免費，超過30分鐘，則是12小時限價20元，24小時限價40元，也就是4元/小時。

面對衝破番禺天花板800元的月保停車費，業主直呼給不起。

據業主對周邊小區停車費的調查顯示，隔壁

華南新城

地面停車費是150元/月，

車庫是400元/月

，

江山頤景

則是地面免費，

車庫400元/月

。

同地段小區來說，停車費貴了一半，放眼萬博商圈來說，

番禺萬達廣場

的停車費月保也就

500元/月

，甲級寫字樓

保利大都匯

月保也就

600元/月

。

也難怪業主，接受不了，住在城中村包圍的地段（新基村、員崗村），離地鐵步行至少15分鐘以上，多數業主是會選擇開車出行的方式，這對已入住的業主來說，用貴過CBD核心地段寫字樓的價格租車位，確實很不划算。

難道是逼著業主去買車位？

據瞭解，樓盤曾在2019年推出過一版車庫租售方案，檔案顯示，小區規劃住宅車位3189個，產權車位6016個，車位配比1：1。8。

原則上，業主只能一戶買一個車位，超出1：1的部分則可對外銷售，透過競標和搖珠方式公開發售。

定價是30-40萬/個

，未出售的車位則用於租賃，

定價是600元/月

，臨租則是2。5元/小時，此外還將收取120元/月的車位管理費，也就是實際租賃價格去到720元/月。

當時車位方案一出，很多業主都表示，定價過高，同地段小區的車位售價大多在20-30萬左右。

2021年試探性將此方案推出後，因業主不滿情緒高，物業方也並沒有急於售賣和收租，現在時隔一年多，悄悄直接就將告示貼到停車入庫門口，很明顯車位即將進入收費模式。

業主表示，收費可以，但定價不要太離譜，和周邊樓盤專案，至少同一個起跑線，不要貴出一倍，令人憤慨。

很多住戶，紛紛向12345進行投訴，呼籲物業方根據市場行情重新合理定價。

800元月保是天價嗎？這場車位價格戰，究竟會咋樣，業主訴求能否得到解決，後續我們繼續關注。

原創：評房姐

編輯：房評評