“錢景”還是陷阱？說說2021公寓投資的那些事！

買一層送一層！精裝修，40~70年產權，可拎包入住！

重要的是價格便宜，總價低！還不限購！

看到這裡，是不是很心動？

別急，先打住。

公寓作為一個介於住宅和寫字樓之間的產品，在西安樓市一系列的限購政策出臺和國家“房住不炒”大方針之下，催生出來了一波投資浪潮。

特別是在住宅90平以下幾乎斷供的情況下，促成了很多公寓需求。

那麼，目前市場行情如何？究竟能不能購買？

01

說實話，與商品房幾乎同時起步的公寓產品，在近幾年呈現了爆發式增長。

2017年，公寓新增供應量約65。8萬方，到了2018年公寓新增供應量達127萬方，實現了翻倍增長。2019年供應量已超過200萬㎡。之後由於西安商住用地供應量減少，公寓供應量開始回落。

在成交方面，2015年公寓成交量43萬方，2018年公寓成交118萬方，漲幅174%。到了今年3月，成交量更是創下歷史新高。

而具體到供銷比上，在今年4月達到0。5，說明目前公寓市場仍舊是供不應求的狀態。

為什麼會出現這樣的情況？

01

1、限購升級，住宅類房票緊缺。

2、房價上漲，買不起住宅的人，低總價、小面積的公寓成為首選。

3、通貨膨脹下，資產保值的穩定器。

4、主城區開發逐步完成，住宅用地越來越稀缺，但小面積的商業用地還有供應。

5、呈現出明顯的類住宅化傾向，戶型到裝修風格，公寓類產品越來越適合年輕人的品味與要求。

這些因素共同作用下，打開了西安公寓熱銷的大門，導致成交量逐年攀升。

6、西安旅遊業的蓬勃發展，對公寓、民宿的需求增多。

需求這麼大，到底公寓產品到底適不適合投資呢？

02

：

02

公寓面積相對嬌小，大多在30~50㎡起步，且裝修精緻，有的還貼合年輕人或者商務人士需求，帶有健身房、洗衣房、讀書室等共享配套。

優點

與住宅相比單價相對低一些，總價一般也不高。有的LOFT公寓，買一層送一層，若是帶有雙鑰匙，可以當成兩個房間分租出去，賺取雙倍收益。

1、面積小

商業地產屬性，使得購買公寓產品都不佔用購房資格。

2、總價低

3、不限購

。

缺點：

（個別專案除外）。

1、首付需要50%

2、無法落戶，不帶學區

大概在16%左右，且銀行一般不接受公寓抵押，當你急用錢時不可以快速變現。

3、梯戶比高，商水商電。

。

公寓多數是商業用地，產權多集中在40年（70年佔少數），目前物權法沒有明確規定到期續期要交的費用。

4、交易轉讓稅費高，

。

整體缺點多過優點，但要注意的是，公寓投資並不是非黑即白，不能被一棒子打死。

比方說稅費高，升值慢這個問題。

6、產權40年偏多

所以買公寓要有一定的資金週轉能力，以及要做好長期持有的心理準備。如果你只是想短期內賺取差價的購房者，確實不適合投資公寓產品。

再來看產權問題，公寓的土地性質是商業用地，所以註定其金融屬性大於居住屬性，能夠自住還可以註冊公司辦公，用途比住宅反而更廣。

因此，綜合來看，分清楚利弊，根據自己的需求，選擇合適的公寓產品還是可以投資的。

但此處要注意，那些

7、升值比住宅慢很多

此外，

公寓是一種持有式投資，賺錢路徑不是透過溢價轉讓，而是長期持有。

寧可晚幾年攢夠錢一步到位買住宅，都不要先買公寓。

式

目前西安+西鹹新區在售/待售公寓專案有78個，該怎麼選？

優先思考一個問題，

沒有西安購房資格，但後期考慮轉手置換住宅產品人，我是不建議購買的。

相同這兩個問題，產品就很好選擇了。

比方說，我看中了這套公寓帶名校學位，那麼你就可以選擇這類公寓，但需要注意的是，籤合同時最好把學位寫在購房協議裡。

再比方說，你看中這個

西安有購房資格，但錢不夠，想買公寓自住的人，我也不建議，

。

因為地鐵邊，商務集中的地方，人流量很大，並且這些客群擁有更高的租金承受能力，不論是作為辦公室、工作室或者自住，都能聚合出旺盛的消費需求，帶來穩定的“現金流”收益。

由此，就不難理解，為什麼西安高新、曲江的公寓售價都在2萬元/㎡以上了，因為這些地方有眾多名校資源，多條地鐵通行，以及西安最集中的商務人口。

最後，回覆一下那些諮詢

03

的問題。

03

雖然價格低，目前整個西鹹都還處在發展起步的階段，即使有很多產業進去，但

投資的這套公寓，你看中了什麼，後期能夠租給誰？

公寓在地鐵邊上，附近商務比較集中，或者產業比較成熟，那麼，選它也沒啥問題

，長的時間持有能否等待的起？而且這些板塊內，新房眾多，對於公寓產品的自住需求將會大打折扣，這點有沒有考慮過？

因此，不要看價格便宜，就衝動消費，多點理性，多些分析，再做決定。