杭州庫存大起底！這些板塊供應驚人 誰的壓力又最大？

（作者：陳埃，本文轉載自“杭州樓市動態”，鳳凰網房產已獲授權）

今年杭州第三批土地集中出讓，終於告一段落：19宗土地全部成交，其中11宗線上成交，8宗進入線下報價 搖號階段。

這輪出讓，讓杭州喜提土地出讓金約430億元，以及約207。3萬㎡的供應量。

有些瀕臨斷供的板塊，終於有了新的期待；有些庫存快溢位來的地方，還在築高供應量……

今天，我們對各個板塊的庫存進行了一次大摸底。猜猜看，哪些板塊會是接下來的“供應大戶”？

第一名或許會出乎你的意料。

TOP5：

之江

板塊庫存：

約57萬㎡

在售樓盤：

無

待售樓盤：

綠城地塊、溫州時代地塊、之江未來社群

之江的供應能排進TOP5，是不是有點玄幻？

的確，自打2016年至今，之江一共只出讓了13宗涉宅用地——

平均每年只有1.8宗

。正因如此，板塊內的住宅供應一直非常稀缺。

直到昨天土拍後，之江終於迎來一座體量驚人的未來社群。光是地塊起拍價就高達121億，同123億的杭州壹號院和130億的杭州IFC旗鼓相當。

常年斷供的之江，可以翻身了。

之江未來社群由多宗子地塊組成，地上可建面積超過了76萬㎡，扣除商業、自持以及公租等零零散散的部分後，住宅體量仍高達

約46萬㎡

。

如果按套均120㎡計算，將近

4000多套

的供應量。37500元/㎡的精裝限價，還是有一定的競爭力。

除此之外，之江板塊內還有待售的綠城專案和溫州時代專案。

其中，綠城專案在上個月已規劃公示，作為“之江核心區最後一塊低密宅地”，容積率只有1。5，規劃小高層 洋房的業態。

園區內配置了景觀水池；小高層層高約3。05米；戶型目前暫未公佈，大機率會走高階改善路線。

之江處於杭州“十字軸”的地理位置，能夠承接來自多個板塊的居住需求。接下來大規模的上新，對當地、濱江、錢江新城甚至是未來科技城的購房者都是一大利好。

TOP4：

勾莊

板塊庫存：

約61萬㎡

在售樓盤：

綠城·海棠三子、萬科·星遇光年府、濱江·福翠裡、星創城

待售樓盤：

地鐵越秀·星漫雲渚城、濱江·運翠軒

“

一座杭州城，半部勾莊史

”。

若評價2022年的杭州樓市，勾莊絕對是毫無爭議的頂流板塊。

自打7月15日，綠城·月映海棠園領出首張預售證後，樓市便正式進入了“勾莊時刻”：海棠三子輪番領證，萬科·星遇光年府緊隨其後，本週，濱江·福翠裡也加入戰場……

截至目前，整個板塊已有2054套房源入市，累計搖號達17272人次，

平均中籤率只有8.4%

。

勾莊幾乎具備走紅的所有要素。

1.

超強的地標感：

提到勾莊，所有人都會想起杭州第二座永珍城、聳立的超高層以及兩條交匯的地鐵。

確定且鮮明的地標，會放大樓盤的價值感。

2.平民化的價格：

3萬/㎡差不多是杭州的平均房價線，對比同價格板塊，要麼是離主城有距離，要麼是發展潛力一般，綜合實力很難跟勾莊相媲美。

3.大牌開發商的集聚：

德信和華潤開啟了勾莊的高光時刻，綠城、濱江以及萬科等大牌開發商，為板塊內的樓盤樹立了品質基準線，急速提升了板塊的氣質和居住環境。

慶幸的是，勾莊目前仍有超60萬㎡的供應量，並且價格都是鎖死的，購房者的機會還有很多。

至於這批房源會不會踩踏，那都是三四年後的事情了。以杭州的魔幻行情來看，沒人能夠預料地準那麼長遠的行情。

TOP3：

錢江新城2.0

板塊庫存：

約62萬㎡

在售樓盤：

無

待售樓盤：

建發·江月望雲&江華璽雲，濱江·天瀾海岸&天瀾美境，濱江地塊x2，坤和地塊

大家都把錢江新城二期當做南星橋的“接班人”。

根據錢投集團的劇透，錢江新城二期最新的限價天花板是68800元/㎡。這個價格，讓錢江新城二期在接下來的五年裡，坐穩了杭州豪宅第一梯隊。

錢江新城二期的發力時間恰到好處：南星橋、望江新城以及江河匯陸續收官，在幾乎沒有高階板塊與之競爭的情況下，輕鬆撿漏大波高階客戶。

在接下來的數年裡，杭州都不會在有任何高階板塊，能像錢江新二期這樣，擁有大片的開發空間和豐滿的規劃。

同時，錢江新城二期沉澱的資金量級，在全杭州都是金字塔尖級的。

最早入市的觀翠攬月軒和棲江攬月軒，起步戶型就是144㎡，板塊最低的准入門檻都是千萬級。出場就是“杭州第二高價”和模糊的倒掛，起到了篩選人群的作用，使得錢江新城二期擠出了大量的剛需、首改和投資客。

留著場上的，幾乎都是高階的自住需求。這意味著，錢江新城二期不僅和城東新城、艮北拉開了巨大的差距，整體的居住氛圍會比奧體甚至南星橋更加純粹。

在昨天的土拍中，錢江新城二期再添三宗地塊。

至此，板塊待售專案已有建發·江月望雲&江華璽雲，濱江·天瀾海岸&天瀾美境，以及濱江地塊X2和坤和地塊。

以前是想買“濱江造”不容易，現在是不想買“濱江造”都難。有人建議：“不如改名‘濱江博覽城’吧？”

TOP2：

申花

板塊庫存：

約70萬㎡

在售樓盤：

杭樾潤府、星瓚頌錦府

待售樓盤：

地上·慶樾上府、濱江·攬雲錦繡裡、綠城地塊、華潤地塊

在我眼裡，

申花

是杭州樓市百花齊放的象徵

。

天陽·武林邸、濱江·錦繡之城、首開·杭州金茂府、九龍倉·瓏璽、融信公館·ARC、古翠隱秀、綠城建發·沁園、融創·宜和園……

與被濱江包攬的擁江兩岸不同，申花更像是座“

豪宅博物館

”，隨手拎出一個樓盤都獨具特色。

申花的發展幾乎不同於杭州任何一個板塊，沒有新城概念、沒有超強產業、沒有政治紅利，把申花捧上豪宅區的，正是一個個膾炙人口的經典樓盤。

每次拍地，申花更是被幸運女神持續眷顧，來拿地的都是有口皆碑的開發商。

待售的慶樾上府，開發商是以產品見長的

地上集團

，在臨安向來是第一梯隊的開發商。

星瓚頌錦府背後的

偉星

以實業起家，時時把“工匠精神”作為企業核心。旗下的偉星管道，遍佈鳥巢、水立方、港珠澳大橋和蓮花碗等，SAB拉鍊則用在了中國航天服上；在大本營台州臨海，偉星開發的樓盤更是當地人的首選。

華潤

、

濱江

和

綠城

就更不用說了，都是經歷過反覆檢驗的流量和品質擔當。

唯一讓人“頭疼”的，是大家對於好產品的渴望都是迫切的。從已領證的杭樾潤府以及星瓚頌錦府來看，兩個樓盤的中籤率都一度逼近10%。

供應量雖大，搖號難度仍然不小。

TOP1：

東湖新城

板塊庫存：

約83萬㎡

在售樓盤：

湖沁宸園

待售樓盤：

詠翠芳華軒、綠荷疊翠軒、德信·荷禹宸府、地鐵集團昌達路車輛段姊妹地塊、地鐵集團興園路與荷禹路西南處地塊、地鐵集團秋山大街TOD上蓋地塊

意不意外？TOP1竟然是東湖新城。

剛看到結果時我同樣感到有些意外，東湖新城怎麼不聲不響地爬到了“庫存之王”的位置。翻開土地表一對，原來大量的地塊都被地鐵集團攢著。

2021年10月，杭州地鐵分別以8。27億和26。99億拿下昌達路車輛段姊妹地塊。扣除公租房、商業商務、幼兒園等部分後，住宅面積約27。8萬㎡。

不過，距離拿地都快一年了，地鐵集團仍未公佈住宅合作方以及專案規劃，如此龐大的供應就成了極易被忽略的“隱藏庫存”。

今年6月，地鐵集團再次拿下了昌達路車輛段邊上的純宅地，建築面積約15萬㎡，精裝限價19800元/㎡。

在更早之前，地鐵9號線邱山大街站上蓋物業地塊，同樣是被地鐵集團拿下。但該地塊住宅部分不多，僅有2。2萬㎡。

相比慢悠悠的地鐵集團，德信、坤和的地塊動作就快得多。

其中，德信·荷禹宸府由11幢15-19層高層住宅組成，共有房源828套；坤和在東湖新城的兩宗地塊均和濱江合作，案名分別為詠翠芳華和綠荷疊翠軒，精裝均價都是22600元/㎡。

剛需可以重點關注這一帶。