曹仲、滿融板塊到底值不值3萬+看完規劃你就知道了

曹仲，這個地名最早“火”於一場土拍。

2018年，萬科拍下了曹仲領事館附近一宗土地，土地單價不菲，達到了11050元/建築平方米。

當時，有人算了算，這麼高的土地單價，專案建成房價要達到2。5萬，甚至3萬+的節奏。

今年4月28日，中海拿下了與萬科只有一路之隔的領事館東地塊，13000元/建築平方米的樓面價，似乎夯實了2。5萬的房價，接下來要衝擊3萬+。

不論是吃瓜群眾還是地產圈業內人士，不免心裡都打鼓，百廢待興的這片土地，房子以後要賣3w+，能行不？

前兩天，剛剛公佈了幾張關於曹仲、滿融板塊規劃設計圖，這幾張設計圖紙可以說是乾貨滿滿，帶來些許期待。

這兩個板塊能不能成為瀋陽高價值區域榜樣，我們就此來分析一下。

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規劃圖中，將曹仲和滿融兩個地塊合併在一起稱滿融地區，想必是今後要將兩片土地作為整體規劃，最終打造成滿融生態創新科技城的概念。

官方給出的價值定位是這樣的：

佔據和平區地區拓展的地理優勢，具有核心競爭力，定位於服務瀋陽四個中心功能體系建設與和平區發展模式轉型。

領館驅動與科創引領：滿融地區作為領事館核心區，並以此作為經濟與產業發展的契機，聚集科技創新、金融服務等高階要素，以科創為動能，成為未來高度的國家化城區。

交通規劃

曹仲目前有9號線，設有曹仲站和渾河站，道路規劃能夠看出清晰三條東西幹線，貫通曹仲與長白相連。南北有三座橋連線於洪和渾南，其中南陽湖大橋作為聯通南北的主幹線，會承擔大部分流量。

交通上四通八達，與長白、於洪、渾南都有緊密的連線，開車通往主城區並不遠，只是目前會加大長白板塊的交通壓力。

從規劃圖可以看出，在勝利橋旁還會建設一座通往南北的橋（城東湖街橋），可以大大緩解長白島內通往老城區的交通壓力。

領事館及商業配建

在渾河西路南側將會規劃一處中央公園，公園水系兩側則打造CBD商業區，從規劃圖紙來看，將會有一棟超高層商業綜合體，作為地標級建築，周邊環繞多棟商業寫字樓。

設計一處公園，是整個CBD區點睛之筆，不僅有商業功能，同時也是集文化、商業一體的多元功能複合區。

目前，一些商業專案開始快速啟動，例如華髮中東和平首府商業已經破土動工，內融INBOX小鎮專案則採用集裝箱拼接的方式，已經吸引多家名品入駐，商業專案不久後就能投入使用。

教育方面，目前能確定的是，126中學（滿融分校）以及和平大街第一小學（滿融分校）正在籌建。

領事館區由中海承建，何時動工還未可知，由於牽扯到各國領事館遷移手續審批，動作緩慢，有可能館建好很久後才會陸續搬遷。領事館佔據這曹仲板塊核心區，建成後將會拉昇該地區商業價值，對於經濟上也會有不少幫助。

02

可以說，曹仲板塊在設計規劃上，還是具有想象空間的。其中站/產/城一體、低碳智慧健康、多功能複合區概念的提出，為今後板塊發展定性。

說白了，是要打造“低碳、高科技含量版”的產城融合。

產城融合對於滿融地區建設有很重要的意義，不僅對於該區域經濟起到了支柱型作用，未來還有成長為城市副中心的可能。

長白板塊其實具備建立產城融合條件，只是規劃後期沒有規劃空間，只能作為純住宅區域。而曹仲如果能夠接過這個功能職責。將會成為曹仲、滿融板塊經濟的主心骨，甚至對長白經濟也有一定輻射作用。

關鍵是，透過什麼優惠條件來吸引高科技企業入駐，如何引導產業優勢。

如果以上問題都能很好解決，那麼對於該區域的價值會進一步拉昇，吸引高科技、高薪人才在這裡置業，區域周邊的樓盤還會有更大的升值潛力，3萬+的房價也許只是起點。

打造高階住宅，各家開發商都拿出“壓箱底”的產品

進駐曹仲板塊的開發商已有不少，可以說，萬科先打了一個樣兒，推出萬科翡翠濱江專案，把自己的高階產品系放在裡面，托住高品質住宅的定位，包括洋房和高層都是TOP系產品，目前主打的都是三居或四居大戶型產品。

同樣在建專案，方大長白一品的專案設計也同樣走高階路線，方大集團副總裁魏海軍在開工儀式上表示，方大長白一品專案將聘請海內外知名設計團隊，從規劃到設計，對標國際水平，打造一款與領館區國際屬性相輔相成的高品質園區。

中海還未透露具體專案，但不出意外，一定會拿出自家高階產品來應對。

都是各家高階系產品在對壘，可以說在品質上絕對不會“縮水”，那麼反應在價格上會是怎麼樣呢？

首先，因為大家都拿出了高階配置，自然不會走價效比路線，定價上會和萬科對標，萬科翡翠濱目前住宅高層均價22000元/平方米，洋房均價29000元/平方米，其它開發商都會錨定這個價格範圍，在品質、區位沒有變化的情況下，猜測應該不會超越這個範圍。

低於22000元/平方米利潤低，對於某些拿地價高的開發商而言，可能會低於成本價。如果超過它的價格，沒有其它優勢，房子可能就不好賣了。所以，22000-29000元定價，是目前合理且認可的價格。

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那麼未來，價格還有上升空間嗎？

與其它板塊對比，曹仲、滿融的房價確實處於高位，但不能說今後就沒有了上漲空間。

首先來看，在目前商業和基礎配建都還沒完成的，房價已經到了2。2w以上，洋房接近3萬，如果相關配套完成後，房價很有可能再上一個臺階。等到中央主題公園CBD商業區如果能夠順利完成招商引資，區域的產業經濟會反哺樓市，突破3w甚至3。5w是很有可能的。

其次，滿融地區的南側地塊還未開發，未來幾年陸續推出更多土地，將會進一步拱衛曹仲核心經濟區的價值，更多開發商入駐滿融，效仿打造高階專案，將會成為長白板塊後，高階住宅區的典範。

未來還有上漲空間，但需要時間和條件達成。

滿融地區未來升值潛力看好，但是短期內（一兩年內）不會出現快速上漲，可能會維持目前房價很長一段時間。

一方面，房產政策還以維穩為主，不鼓勵房價上漲過快。另一方面，商業配建等方面也需要很長時間完善，預計3-5年內才能完全成熟，招商引資完成產城融合需要時間就更久，預計在5年以上。這些條件全部達成，房產價值才會水漲船高。

很多人會覺得，滿融未來3w+的房價還是不可想象，不能接受。但如果你從時間維度、發展眼光去看，這個預測並不大膽，甚至有些保守。回到五年前，如果告訴你長白的房價是2w，你會罵人，但現在不僅是正常價，而且有些新盤還搶不到。