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容積率.建築密度.綠化率如何計算?知道容積率如何計算層數?
由 足球熱點評說 發表于 農業2021-06-25
簡介在將土地面積單位“平方米”換算成“畝”時，可用如下口訣：“加半移三”（就是將這個數加上它的一半後，小數點往前移三位），也就是乘以0
綠化面積如何計算
一、有一專案用地6500M2，規劃容積率為3.6，建築履蓋率為35%。請問該專案為多少層?總建築面積為多少?
總建築面積（地上）
=
用地面積
X
容積率
=
6500X3。6=23400M2
；
建築履蓋率又稱建築密度
=
建築佔地面積（約等於建築底層面積）
/
用地面積；
因此，在建築建築履蓋率用足的情況下，建築佔地面積（約等於建築底層面積）
=
建築履蓋率
X
用地面積
=35%X6500=2275M2
；
在建築底層面積與標準層相差不多的情況下，建築平均層數
=
地上總建築面積
/
建築底層面積（標準層面積）
=23400/2275≈10
層；但是，就像二樓所說的，容積率
3。6
的小區，如果真的用足
35%
的覆蓋率，小區環境會很差，一般做到
15%~20%
左右的話會比較合理，這樣的話，按上面的計算過程，層數應在
18~24
左右。
所謂
“
容積率
”
，是指一個小區的總建築面積與用地面積的比率。建築密度是指在具體
“
宗地
”
內建築物基底面積與宗地面積之比。
對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中佔的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建築密度一般也就較低，發展商可用於回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個專案是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社群。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過
5
，多層住宅應不超過
3
，綠化率應不低於
30%
。但由於受土地成本的限制，並不是所有專案都能做得到。 容積率比淨容積率要低
50
%左右。這兩個指標都是合法的，除特別說明外，說到容積率時一般都是指淨容積率。但國家沒有明文規定開發商只能宣傳淨容積率，於是，一些開發商就鑽法律的空子，將淨容積率換算成毛容積率來宣傳，購房人弄不明白其中的奧妙，還以為這個小區的容積率真的很低，入住後才發現上當了。 什麼是容積率？按照《成都市土地使用和建築規劃管理技術規定（試行）》的解釋，容積率是地面以上各建築面積的總和與建築用地面積的比值。容積率和建築密度直接關係居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，人們的居住舒適度就越高，反之則舒適度越低。但對於開發商來說，容積率決定地價成本在房屋價格中的比例，決定被開發土地的含金量。因此，容積率越高，開發商的利潤就越大。
(1)容積率:
即規劃地塊內各類總建築面積與地塊面積之比
，
計算公式為
：
容積率
=
總建築面積
/
土地面積
容積率可根據需要制定上限與下限
。
容積率的下限是保證地塊開發的效益，防止無效益或低效益開發造成土地的浪費。容積率上限防止過渡開發帶來的城市基礎設施超負荷執行。容積率還可以根據建築用途的不同，分為全部建築容積率，公共建築容積率，住宅建築容積率等
(2)建築密度:
即規劃地塊內各建築基底佔地面積與地塊面積之比，計算公式：建築密度
=
建築基底佔地面積
/
地塊面積
(3)綠化率，亦稱綠地率:
指的是規劃地塊內各類綠地面積的總和佔規劃地塊面積的比率，計算公式：
綠地率=綠地面積/土地面積
綠地率通常以下限控制。這裡的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地（道路紅線內的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。公共綠地內佔地面積不大於百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建築可視為綠地。
容積率的術語釋義為：容積率是指某一基地範圍內，地面以上各類建築的建築面積總和與基地總面積的比值。
與容積率密切相關的一個指標就是建築密度，術語釋義為：建築密度是指某一基地範圍內，所有建築物底層佔地面積與基地面積的比率
（
%
）
。
從上面兩個釋義可以看出：如果基地面積和建築密度不變，那麼建築物的層數越多，容積率就越大。
充分了解容積率對專案品質的影響，對我們的專案定位和規劃是非常有幫助的。在此我簡單說一說各類建築分別對應的容積率數值。
1
、容積率低於
0。3
，這是非常高檔的獨棟別墅專案。
2
、容積率
0。3~0。5
，一般獨棟別墅專案，環境還可以，但感覺有點密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯排別墅，就可以解決這個問題了。
3
、容積率
0。5~0。8
，一般的雙拼、聯排別墅，如果組合
3~4
層，區域性
5
層的樓中樓，這個專案的品位就相當高了。
4
、容積率
0。8~1。2
，全部是多層的話，那麼環境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯排別墅，那麼環境相比而言只能算是一般了。
5
、容積率
1。2~1。5
，正常的多層專案，環境一般。如果是多層與小高層的組合，環境會是一大賣點。
6
、容積率
1。5~2。0
，正常的多層
+
小高層專案。
7
、容積率
2。0~2。5
，正常的小高層專案。
8
、容積率
2。5~3。0
，小高層
+
二類高層專案（
18
層以內）。此時如果做全小高層，環境會很差。
9
、容積率
3。0~6。0
，高層專案（樓高
100
米以內）。
10
、容積率
6。0
以上，摩天大樓專案。
二、面積單位換算公式
面積單位轉換如下:
1
平方釐米
=100
平方毫米
1
平方分米
=100
平方釐米
1
平方米
=100
平方分米
1
平方米
=10000
平方釐米
1
平方米
=1000000
平方毫米
1
公頃
=10000
平方米
1
平方千米
=100
公頃
=1000000
平方米
1
平方公里
=1000000
平方米
=1
平方千米
國際上一般使用千米、米、分米、釐米作為普通計量單位，它的各個單位進率為
10x10
，等於
100。
面積的物理量符號為S
1
公頃
=15
畝
1
公頃
=100
公畝
1
公畝
=0。15
畝
1
畝
=666。666667
平方米
1
公畝
=100
平方米
1
公頃
=10000
平方米
1
平方公里
=1000
米
x1000
米
=1000000
平方米
=1
平方千米
≈1500
畝
1
公頃
=0。01
平方公里
ha，hm2
都是指公頃
；ha
是以前用的單位，現在一般用
hm2
hm
是
hundred metre
的縮寫，即百米，即
1
公頃
=1hm2=10000
平方米
在面積中，最特別是平方米和公頃之間的進率，是
10000，
都是
100
進位制。
面積單位換算表
三、土地面積和地價單
位換算的簡便方法
由於歷史原因，我國土地面積的計量單位在不少場合仍沿用
“
畝
”
這個單位。基準地價也往往用
“
萬元
/
畝
”
作單位。但我國土地面積的法定計量單位是
“
平方米
”
。土地面積單位在
“
畝
”
與
“
平方米
”
之間以及地價在
“
萬元
/
畝
”
與
“
元
/
平方米
”
之間的換算，還是土地價值評估中經常要遇到的事情。
1.最笨的土地面積單位換算方法
土地面積單位換算時，常見許多人採用
：1
畝
=666 。6666……
平方米，這一公式來進行換算。土地單價
“
萬元
/
畝
”
換算成
“
元
/
平方米
”
時，將分子乘以
10，000
，分母乘以
666。6666……
後，再用分子的數值除以分母的數值計算出具體的結果。
假設某宗地的基準地價為
D
萬元
/
畝，用這一公式換算的計算過程如下
：D
萬元
/
畝
=（D ×10，000） /666。6666……
元
/
平方米
這樣的換算，既繁鎖易出錯，又不精確。雖然用計算器，由於數字多，稍不小心，還會出錯。由於
1
畝
=666。6666……
平方米，小數點後是除不盡的小數。我們作計算時有時只取整數部份
667
或
666。67
等，但不管取多少位，式中的等號將變成約等號。 在評估測算中，有時須將土地面積從
“
平方米
”
換算成
“
畝
”
，以後又要將
“
畝
”
再換算成
“
平方米
”
。如果換算中計算不精確，對於面積較大的土地，經過這一來回，也許會少掉或多出好幾平方米。怎樣的換算方法，能使計算相對簡單，而又不因為小數點後的取捨造成精確度不高呢
？
現在向大家推薦一種土地面積、地價換算的簡便方法。
2.平方米”與“畝”、“萬元/畝”與“元/平方米”之間換算的簡便方法
我們從
1
公頃
=15
畝換算式
（
由於
1
公頃
=10000
平方米
）
，就能夠推匯出
：
1
平方米二
0。0015 （1）
即
：1
畝
=1/0。0015
平方米。
（2）
從而我們可以推匯出土地單價換算的計算公式
：
1
萬元
/
畝
==10000 =1 /0。0015（
元戶
1
叻米
）=15
元
/
平方米
（3）
還可得出
：1
元
/
平方米
=1/15（
萬元
/
畝
（4）
從公式
（3）
、公式
（4）
，我們可以看出，將
“
萬元
/
畝
”
的地價換算成
“
元
/
平方米
”
，只須乘以
15
。反過來要將
“
元
/
平方米
”
換算成
“
萬元
/
畝
”
，只須除以
15
即可。
例如某地塊，其基準地價為
18
萬元
/
畝，要換算成
“
元
/
平方米
”
，根據公式
（3）
只須乘以巧，即
：
18
萬元
/
畝
=18 x 15=270
元
/
平方米
實際上，一個數乘以
15
，簡便的演算法，就是將這個數加上它的一半後乘以
10（
也就是在個位數後加個
0）
，即
：
18
萬元
/
畝
=［18+ （18
令
2）l x 10=［18
﹢
9］ x10=270
元
/
平方米
採用上面簡便的演算法，不用計算器就能心算出來了。
將土地面積單位
“
平方米
”
換算成
“
畝
”
，根據公式
（1）
，只須乘以
0。0015
。將土地面積單位從
“
畝
”
換算成
“
平方米
”
，根據公式
（2）
，只須除以
0。0015
即可。
例如某地塊，土地面積為
24000
平方米，要換算成畝，只須乘以
0。0015
即
：
24000
平方米
=24000×0。0015=36
畝
實際上一個數乘以
0。0015
，就是將這個數加上它的一半後，除以
1000（
也就是小數點往前移動三位
）
。我們再來看一下上面這塊土地面積的簡便換算方法
：
24000
平方米
=［24000+ （24000÷2）］÷1000
=
［24000+12000］÷1000
=
36
畝
上面這個例子中，我們也可以先除以
1000
後，再加上它的一半，計算會更簡單。
3.簡便換演算法的總結和口訣
從上面分析、測算中，我們可以得到土地面積、地價單位換算的簡便方法。為方便記憶，我們再加上相應的口訣。
“
萬元
/
畝
”
與
“
元
/
平方米
”
，
“
畝
”
與
“
平方米
”
之間單位換算的方法及口訣敘述如下
：
在將地價單位
“
萬元
/
畝
”
換算成
“
元
/
平方米
”
時，可用如下口訣
：“
加半乘十
”（
就是將這個數加上它的一半後，乘以
，也就是乘以
15
，將地價單位
“
元
/
平方米
”
換算成
“
萬元
/
畝
”
時，就除以
15
。
在將土地面積單位
“
平方米
”
換算成
“
畝
”
時，可用如下口訣
：“
加半移三
”（
就是將這個數加上它的一半後，小數點往前移三位
）
，也就是乘以
0。0015；
將
“
畝
”
換算成
“
平方米
”
時，就除以
0。0015
。
這樣的方法，不僅計算簡單而且精確。
【
藝鋒方案班】跟著做真正的景觀實際專案
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