千億金科入桂三年，為什麼至今沒有一點水花？

金科地產口碑怎麼樣

隨著國際旅遊勝地的建設和發展，桂林的發展潛力逐步展現，這些年來著實吸引了不少房企進軍桂林，進行長線佈局，其中不乏如融創、富力、金科等在全國都高踞“龍頭”的千億房企。

不過，有意思的是，並不是所有的千億房企進入桂林之後都很“能打”，就比如金科，入桂三年，三個專案，每一個專案的銷售都可用“慘淡”來形容，既讓人費解，也令人忍不住想要探究一番。

全國前十的千億房企

據官網資料，金科集團成立於1998年，經過20年創新發展，形成了以民生地產開發、科技產業投資運營、生活服務、文化旅遊康養等相關多元化產業四位一體協同發展的大型企業集團，具備強大的綜合競爭力，是城市發展程序中領先的“

美好生活服務商

”。

其以國家城市群發展戰略為導向，緊密圍繞“三圈一帶”，即京津冀經濟圈、長三角經濟圈、珠三角經濟圈和長江經濟帶，進行區域戰略佈局，事業遍佈全國23個省、直轄市、自治區，公司總資產3800多億元，員工2。5萬餘人，2020年銷售金額突破2200億元，銷售面積超過2200萬平方米（位列行業前十），社群服務簽約面積近3億平方米（位列全國前十）。地產行業綜合排名第15位，連續多年躋身“中國企業500強”、“中國民營企業500強”、“中國地產品牌價值10強”。

單從這一段介紹來看，金科的過往“戰績”絕對可以用“輝煌”來形容，全國地產品牌前十的名頭也是響噹噹，放在龍傲天小說裡，屬於那種說個名字就能讓NPC們納頭便拜的存在。這樣一個超級房企進軍桂林，按理來說應該是一帆風順，為什麼入桂三年，至今沒有掀起一點水花？

入桂後三度“折戟”

不妨先來看看金科進軍桂林後的軌跡。

自2019年高調進入桂林後，目前金科已經打造了金科集美東方、金科集美江山、博翠灕江三個專案。其中，集美東方是金科入桂的首個作品，與真龍公司合作打造，其號稱是低密度高階洋房社群，樓間距超百米設計，交通四通八達不說，教育、人文等配套也不老少，從描述上來看，無疑是個注重人文需求的高階居住社群。

不過，號稱是

“中國洋房之父”的金科在桂林打造的一號作品，卻有些“掛羊頭賣狗肉”的嫌疑，專案所謂的“洋房”，卻是7-11層的小高層，與標準意義上的洋房相去甚遠。

顯然，桂林人民也並不是好糊弄的，所謂的千億房企名頭放在市場上，並不是那麼管用。

從集美東方的歷史售賣價格來看，專案的高階洋房一開始售賣價格為7500元/㎡，短短數月就降到6500元/㎡；高層住宅價格一開始為5800元/㎡，兩個月後也火速降價，充分表明銷售不太樂觀。而在去年，專案一度打出了“4字頭”的特價房價格，不由得令人心生感慨。直到現在，

專案還停留在一期的銷售上，且案場價格比官方釋出的5600元/㎡更低，說金科入桂的首個作品遺憾“折戟”，應當算是毫無疑義。

與合作開發的集美東方不同，

集美江山是金科從拿地到營銷都是自己全程把控的專案。2019年，金科以1。2億的價格單獨拿下靈川地塊，可以看出，這時候的金科對於拿下桂林市場仍是志在必得。

集美江山延續集美系一貫的風格，以山、水、詩、畫、花木為載體，匠造現代東方人文詩意棲居，這樣的專案放在還未掀起新中式風的靈川區域，還是十分引人關注的。

不過，“吸睛”並不意味著暢銷，集美江山在銷售上依然遭遇滑鐵盧，遺憾淪為與集美東方同樣的命運，專案的銷量完全不及周邊的順祥天驕、彰泰學府等項，千億房企在市場上慘遭桂林本土房企“摩擦”。

時間來到2020年。

6月份，疊彩區灕江畔一宗起始價達到8億的地塊成功出讓，得益於地塊的絕佳地理位置，和其三度“上架”三度流拍的坎坷歷程，這一地塊在成交之時吸引了無數的目光，更別提拿地的還是金科和彰泰，千億房企與本地龍頭房企“聯姻”，這一看就是要“搞大事”的節奏。

這一次，金科似乎也確實是攢足了勁兒，要一鼓作氣拿下桂林改善型住宅市場，新專案打造的是金科產品中的“博翠”系——博翠灕江。

“博翠系”的產品定位——

面向城市新貴的改善型消費需求所打造的中高階現代東方華宅，調性不低，售價當然也不低。不過，博翠灕江專案

未開盤時傳出的放風價達到上萬一平，如今對外顯示均價8800元/㎡，可見其銷售現狀也不太“美妙”，與隔壁彰泰春天裡、興進灕江錦府一路飄紅的銷量相比，只能用慘淡二字來形容。

至此，金科在桂林打造的三個專案，都顯出“折戟”頹相，如果沒有其他機遇力挽狂瀾，幾乎可以宣告其在桂林市場的失敗。

冰山之下的答案

一座漂浮在水面上的巨大冰山，能夠被外界看到的只是露在水面上很小的一部分，不被人看見的大部分則藏在水底。市場也如是。我們看到的只是銷售末端的資料，更深層次的部分，還需要往企業本身去尋找答案。

近年來，金科的銷售金額漲勢兇

猛，從2016年的341億元到2020年攀升至2232億元，投入“高週轉”的懷抱，成功跨入千億房企行列。

但激進的擴張同時也帶來了很多問題，近年來金科在四川、湖南、鄭州、昆明等多個省市頻繁遭遇業主維權，深陷“質量門”問題，甚至連重慶老家都出現了重大質量問題，被央媒直接點名批評。

千里之堤，潰於蟻穴。口碑的崩盤，似乎已經預示了金科在樓市“高歌猛進”的姿態存在不小的隱患。

在企業經營上，金科連年走高的負債，已經從2016年的867。2億元攀升至2020年的3077億元，不過，金科的財報顯示其

壓降負債率水平十分高超，乃至於業內人士認為，金科透過永續債、優先股、可轉債、少數股東權益等多種

手法“明股實債”地隱藏負債。

此外，還有相關報道顯示，在2021年5月中國房地產資料研究院公佈的《房企“三道紅線“踩線情況及各房企金融穩定評級》中，金科被分類為黃檔房企，踩一道紅線。

在這樣的情形下，

金科依然沒有停下“高週轉”的步伐，號稱要

在五年內衝刺4500億元的銷售目標。

究竟金科能否實現這樣的目標，尚需時間來檢驗，而對廣大購房者來說，房企的“盤子”再大，能造出來質量過關的好房子，才是人們心裡的良心房企。

放在桂林樓市來說，只要能達到這一標準，不唯獨是本土房企“稱王”，外來房企一樣也能混得“風生水起”，而位列千億房企的金科在桂林的路為什麼就這麼坎坷？這著實是一個引人深思的好問題。